Как самостоятельно продать квартиру? Пошаговая инструкция

Как продать квартиру? С риелтором или самостоятельно?

С риелтором.  Сэкономите время и силы на подготовку документов и показы, но придется заплатить. Услуги риэлтора стоят 2-4% от сделки. Если недвижимость стоит 6 млн. ₽ — это 120-240 тыс. ₽.

Риелтор продает квартиру быстрее собственника. Поможет с оценкой, подачей объявлений и рекламой, найдет покупателя, возьмет на себя документооборот. В этом случае услуги стоят своих денег.

К сожалению, в мире полно плохих риелторов, которые хотят только получить процент со сделки и им плевать на продавца и покупателя.

Выбирая риэлтора, обращайте внимание на опыт и квалификацию. Проверьте дипломы, сертификаты, членство в профессиональных сообществах, отзывы клиентов.  

Лучше воспользуйтесь услугами агентства недвижимости. Они стоят чуть дороже, чем услуги маклеров, зато на вас будут работать сразу несколько профессионалов: риелторы и юристы.

Самостоятельно. Сэкономите деньги, но придется повозиться с документами и показами. Как сделать все правильно и не запутаться расскажем ниже.

Оцените квартиру

Никто не хочет продешевить или продавать жилье годами. Поэтому важно поставить адекватную цену, выгодную и для вас и для покупателя.

Чтобы определить правильную стоимость, посмотрите сколько стоят похожие квартиры в том же доме или районе. Средняя цена и будет ориентиром.

Если хотите продать подороже и готовы подождать несколько месяцев или год, выставьте цену на 10-15% выше средней. Не снижайте ее, пока есть звонки и интерес со стороны покупателей.

Если хотите продать быстрее, поставьте цену на 5-10% ниже.

Факторы, которые влияют на стоимость квартиры:

Подготовьте квартиру к продаже

Чтобы не снижать цену, но продать недвижимость быстрее, сделайте так, чтобы она понравилась покупателям.

Уберите в подъезде и коридоре. Прежде чем увидеть квартиру, покупатель проходит через подъезд. Хорошо, если подъезд чистый, светлый, ухоженный. Плохо, если темно, неприятно пахнет, а стены расписаны матерными словами.

Поэтому заранее наведите в подъезде хотя бы легкий порядок. Побелить и покрасить стены обойдется в несколько тысяч рублей, зато квартиру получится продать быстрее.

Вынесите мебель и хлам. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель. Да и заставленная комната визуально кажется меньше. Поэтому заранее освободите комнаты от ненужных новым жильцам вещей: старой мебели, сломанной техники, ковров, библиотек, ненужных сувениров. Чем просторнее будет квартира, тем лучшее впечатление произведет.

Старые вещи можно выбросить, продать на Авито или просто раздать соседям и друзьям. Если жалко выбрасывать, отнесите в благотворительную организацию — если это не откровенный хлам, вещам будут рады.

 

Сделайте генеральную уборку. Все помойте, протрите и расставьте по местам. Почистите ковер, помойте пол, почистите ванну, раковину и унитаз, протрите зеркала и стекла. Уберите лишние вещи в шкафы и тумбочки. Приготовьте заранее упаковку бахил для покупателей.

Косметический ремонт. Хороший ремонт не гарантирует, что вы быстро и дорого продадите недвижимость. В старых квартирах с устаревшей планировкой ремонт помогает продать быстрее, но не повышает цену. Дорогой ремонт повысит стоимость только элитных квартир и новостроек. Но и в этом случае это не гарантирует быструю продажу.

Главное, чтобы в квартире не было аварийных мест: протекающей сантехники и потолков, прогнивших труб. Остальное новые жильцы сделают сами: переклеят обои, застеклят балкон, положат паркет.

Поэтому если жилье в хорошем состоянии, сделайте недорогой косметический ремонт: покрасьте батареи, сбейте старую плитку и покрасьте стены, замените трубы и сантехнику. Потратьте на такой ремонт 20 000 — 50 000 ₽ — больше не стоит.  

Если квартира в запущенном состоянии, проще и выгоднее все оторвать и продавать с черновой отделкой, готовой к ремонту: заштукатурить стены, произвести стяжку полов, поменять трубы и сантехнику.  

Подайте объявление

Сделайте фото. Обязательно сделайте фотографии. Если объявление без фото, людям кажется, что с квартирой что-то не так или это объявление мошенников.

Профессионального фотографа звать не обязательно, но расплывчатой фотографии на телефон не достаточно.

Сфотографируйте комнаты (кухню, ванную, туалет, коридор), балкон, вид из окна, подъезд и фасад дома, придомовую территорию и парковку. Покупатель должен четко представлять квартиру и место, где он может быть будет жить.

Не надо специально обрабатывать фото, ретушировать и скрывать недостатки. Если ожидания будут завышенными, на показе покупатели могут разочароваться, что недвижимость оказалось не такой, как на фото.

В итоге получиться 8-10 качественных фотографий, которые расскажут покупателю о квартире.

Составьте объявление. На текст объявления покупатели обращают внимания не меньше чем на фото.

Пишите по делу, четко и конкретно. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро «Автозаводская» 10 минут».   

Делите текст на абзацы, не используйте общие фразы (например, «в нашей квартире вы будете счастливы и здоровы»). Не пишите слишком короткое или слишком длинное объявление. Основная информация должна уместиться в 8-10 строк.

Не дублируйте в тексте объявления общую информацию, которая заполняется при подаче объявления: метраж, количество комнат, тип санузла и пр.

Вначале опишите технические характеристики дома (количество комнат, квадратура, тип санузла и пр.),  потом опишите преимущества и недостатки (например, стальные двери, паркет, теплые полы). Опишите недостатки, чтобы покупатели были к ним готовы. Если что-то станет для них неприятным сюрпризом, это настроит их против.  Если документы уже готовы, укажите это в объявлении.

Подайте объявление. Главные сайты для продажи: Авито, ЦИАН, Domofond, Яндекс.Недвижимость. В вашем городе могут быть более популярны местные сайты. Разместите объявление на них. Покупайте размещение сразу на месяц — так выгоднее.

Расскажите друзьям и коллегам о том, что продаете квартиру. Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже на странице в социальной сети и попросите знакомых сделать репост.

Объявления на столбах и подъездах по-прежнему работают — жители окрестных домов могут хотеть переехать в квартиру побольше или купить квартиру родственникам. Хорошо работают красные баннеры с телефоном на окнах или балконе — если человек живет недалеко или проезжает мимо это сработает. Баннер придется заказывать специально — распечатанные на принтере на А4 буквы и цифры сложно разглядеть.

Подготовьте документы

Пока готовите квартиру и подаете объявления, подготовьте нужные документы. На это уйдет неделя-две, поэтому сделайте это заранее. 

Другой человек продаст квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Чтобы вы могли продать квартиру вам понадобятся:

 Заранее выпишитесь 

Проверьте правильность документов у юриста или риелтора. Это обойдется в несколько тысяч рублей, но, если найдут ошибку, сэкономит миллионы.

Покажите квартиру

Показы — самая важная часть при продаже. Поэтому подготовьтесь к показам заранее. Уберитесь в еще раз: помойте пол, протрите мебель, наведите порядок.

Во время показа в квартире не должно быть лишних предметов и посторонних людей. Если с вами живет мама, отправьте ее в магазин, а детей погулять.

Посмотрите на квартиру глазами разных покупателей: холостых, с детьми, пожилых. Заранее составьте список вопросов, которые они могут задать, и подготовьте на них ответы.

Чаще покупатели спрашивают:

• Сколько собственников? Кто прописан? Как долго недвижимость в собственности?
• Нужен ли ремонт? Когда делали ремонт последний раз?
• В каком состоянии пол, стены? Не протекают ли потолки? Дует ли в окна?
• В каком состоянии батареи, трубы и сантехника?
• Есть ли счетчики на тепло, газ, воду и свет?
• Делали ли перепланировку?
• Куда выходят окна, хватает ли света?
• Какие соседи, хороша ли звукоизоляция?
• Далеко ли до остановки или метро?
• Как дела с парковкой?
• Где погулять и поиграть детям?
• Спокойный ли район?
• Сколько платите за коммуналку?
• Что-оставляете из мебели?
• Все ли готово к продаже?
• Как быстро можно заехать?
• Как быстро переедите?

Расскажите потенциальному покупателю о:

• усовершенствованиях, которые провели: стальные двери, новая сантехника и кафель, счетчики, металлопластиковые окна, паркет и пр.;
• технической документации;
• перепланировках, если они были, покажите разрешение на них из БТИ;
• преимуществах планировки квартиры, кладовке, раздельном санузле, застекленном балконе или лоджии);
• мебели и технике, которые оставите и которые входят в стоимость;
• чистом подъезде, работающем лифте, тихих соседях;
• парковке, детских и спортивных площадках, магазинах, школах, поликлиниках;
• расстоянии до остановки или метро.

Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите покупателям, но до решения о сделке не давайте фотографировать.

Покупатели, скорее всего, будут торговаться. Заранее определите сумму, до которой готовы снизить цену. Не принимайте решения на эмоциях.

Будьте приветливы и общительны. Покажите, что вы адекватный человек, у которого будет легко и приятно купить квартиру.

Заключите договор аванса или задатка

Если покупатель решится купить у вас жилье, заключите договор аванса или договор задатка. Договор составляется в произвольной форме.

Заключать договор задатка не обязательно, но так надежнее. Если покупатель передумает, задаток останется у вас

В договоре задатка обязательно укажите:

• паспортные данные обеих сторон;
• адрес и описание (площадь, количество комнат, кадастровый номер и пр.);
• подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
• точную стоимость;
• размер задатка, сроки оплаты;
• условие, что задаток не возвращается, если покупатель отказывается от сделки;
• срок, когда вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
• ответственность сторон за нарушение условий договора;
• кто несет дополнительные расходы (оплата госпошлин, регистрации сделки, аренды ячеек в банке и пр.);
• дата и подписи.

Если передумаете вы, то должны будете вернуть задаток покупателю и такую же сумму сверху.

Заключите договор купли-продажи

Когда обо всем договоритесь, подписывайте договор купли-продажи.

Составьте договор у риэлтора, юриста или нотариуса. Так надежнее. Если пропустите существенное условие, сделку могут признать недействительной.

В договоре обязательно укажите:

• Условия, без которых договор не считается заключенным
• ФИО сторон, место жительства и паспортные данные
• Стоимость
• Подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, жилое назначение
• Обременения на квартиру или отсутствие препятствий для продажи (залога, ареста, долгов, запрета отчуждать и пр.)
• Разрешение супруга (-ги) на совершение сделки
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных людей
• Сроки и порядок передачи
• Сроки и порядок выплат
• Форма оплаты (перевод или наличные)
• Добровольность заключения договора, взаимная выгода, дееспособность сторон

Приложите к договору документы, которые упомянуты в нем: передаточный акт, расписка о получении денег. Договор надо составить в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра.

Подписанный договор подайте в Росреестр вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру к покупателю.

Зарегистрируйте переход права собственности

Получите деньги

Чаще, получить деньги можно только после перевода права собственности. Передать деньги можно как угодно: банковским переводом или наличными. Безопаснее получить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.

Через банковскую ячейку. Покупатель в вашем присутствии и при банковских работниках вносит деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, покупатель не сможет их забрать, а вам отдадут их после того как покажете Договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.

Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на специальный счет, с которого вы получите деньги после регистрации сделки. Это безопаснее, чем вести с собой из банка крупную сумму денег.

Передайте квартиру новому собственнику

Если в договоре не указано иначе, фактически квартира переходит в собственность нового владельца после подписания специального документа — передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтвердит, что передали квартиру в надлежащем виде и без долгов.

Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ. После подписания, передайте новому собственнику ключи.

Передаточный акт составляется в свободной форме, но обязательно надо указать:

• данные продавца и покупателя
• полное описание квартиры
• доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам
• основание для передачи
• упоминание об отсутствии взаимных претензий
• дата и подписи.

После подписания передаточного акта за квартиру отвечает новый владелец.

Запомнить

1. Риелтор продаст быстрее, но за работу возьмет 2-4% ее стоимости. Продавая самостоятельно, сэкономите, но придется повозиться с документами.
2. Перед продажей оцените квартиру. Одинаковые варианты могут отличаться в цене на 10-15%.
3. Подготовьте недвижимость к продаже и показам. Сделайте косметический ремонт, избавьтесь от лишнего, проведите генеральную уборку.
4. Составьте простое и понятное объявление, добавьте к нему 8-10 качественных фотографий.
5. Подготовьте документы для продажи. Понадобятся: паспорт, выписка из ЕГРН с печатью или Свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги, согласие супруга (-ги), справка, что нет долгов перед коммунальщиками, техпаспорт.
6. Показ — главная часть в продаже. Покажите квартиру с выгодной стороны, а себя как адекватного человека, у которого можно без проблем купить будущее жилье.
7. Когда договоритесь о цене и условиях, подпишите договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас.
8. Когда все готово, заключите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности, заберите деньги и подпишите передаточный акт.