02.11.2018

Как продать квартиру в доме-участнике реновации

Популярный вопрос среди продавцов и покупателей квартир в Москве — можно ли продавать и покупать квартиры в домах, которые участвуют в программе реновации и как это правильно сделать. Расскажем об условиях программы и правилах продажи.

Что такое реновация

Реновация — это снос морально устаревших пятиэтажек и замена их на новое современное и качественное жилье. Новые дома будут лучше старых — их построят по современным стандартам, квартиры будут просторнее, их сдадут с готовой отделкой.

Новые квартиры будут полностью готовы к жизни. Вы переедете в новую квартиру только после того, как дом будет полностью сдан, а в квартирах сделан ремонт.

Если дом попал под программу, отказаться от переезда нельзя

Реновацию проводит правительство Москвы, программа рассчитана на 15 лет, в нее вошло 5 000 старых домов. Дома сносят только с согласия жителей — проголосовать можно было до 15 июня 2017 г. Проверить подпадает ли ваш дом под программу реновации вы можете на сайте мэра Москвы.

Чтобы ваш дом попал под программу реновации, он должен быть признанным ветхим, а жильцы проголосовать за участие дома в программе

Если ваш дом еще не попал в программу, значит он туда не войдет — все дома определены и новые дома включать в программу не будут. Но пока не заключен первый договор на новую квартиру, жители могут передумать и исключить свой дом из программы.

Реновация ≠ аварийные дома под снос

Если ваш дом аварийный и в программе сноса, но не в программе реновации, условия расселения будут не такие, как в программе реновации, а как в жилищном кодексе.

Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой

Какие квартиры дадут

По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.

 

Равнозначная квартира по программе реновации:

количество комнат и жилая площадь не меньше тех, что были Вместо трехкомнатной не дадут двухкомнатную той же площади
общая площадь больше За дополнительную площадь платить не надо
улучшенная отделка Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам.Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей.

Если хотите, вы сможете сделать перепланировку квартиры

в том же районе или округе Вам не придется дальше ездить на работу, а детям — ходить в новую школу

Жители Зеленоградского, Новомосковского и Троицкого округов могут получить квартиры в соседнем районе того же округа

 

Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу

Доплатить разницу можно материнским капиталом, жилищной субсидией ии социальными выплатами. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых

Если квартира не приватизирована, вы получите равнозначное жилье, которое можно будет оформить в собственность.

Если живете в коммунальной квартире, дадут отдельную квартиру.

Если квартира в долевой собственности, доли в новой квартире сохранятся в тех же пропорциях.

Если квартира в ипотеке,  вам дадут новые равнозначную квартиру. Вместе с регистрацией права собственности вам зарегистрируют обременения на нее. Условия, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

Если квартира застрахована, страховка перейдет на новую квартиру. О новой квартире надо письменно сообщить страховой компании: она заменит договор и полис, но условия останутся теми же.  

Если квартира под арестом, арест наложат и на новую.

Если вам не нравится равнозначная квартира, которую предлагает город, вы можете выбрать равноценную квартиру вместо старой. Рыночная цена равноценной квартиры не может быть меньше, чем в доме под снос, а вот площадь может быть любая.

В пояснительной записке к закону о реновации сказано, что новые квартиры будут примерно на 35% дороже старых. Сергей Собянин говорил о том, что новое жилье будет на 20-30% дороже старого. В то же время за год цены на квартиру в пятиэтажках под реновацию выросли на 20-25%.

Что лучше: равнозначное или равноценное?

Кажется очевидным, что равнозначное жилье выгоднее — вы получите квартиру не меньше, а даже больше. Если выберите равноценное жилье, скорее всего, получите квартиру меньше — стоимость жилья в новостройках выше, чем в хрущевках.  

С другой стороны, сложно заранее определить стоимость новых квартир — никто не знает в какой дом вас переселят, какая там будет инфраструктура.

Поэтому, выбирая между равнозначным и равноценным жильем, ориентируйтесь на состояние старого дома и рыночную стоимость новых квартир.

Вы можете никуда не переезжать и получить компенсацию деньгами

Напишите заявление и вам выплатят равноценное вознаграждение по рыночной стоимости квартиры.

Получить компенсацию деньгами не могут ипотечники и должники. Если в квартире живут недееспособные люди или несовершеннолетние дети, компенсацию тоже нельзя получить — можно получить равнозначную или равноценную квартиру, но это обязательно должно быть жилье, а не деньги.

Можно ли продать квартиру

Конечно. Пока вы можете делать с квартирой что хотите. К сожалению, никто не знает, как будет в будущем. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.

Вы не сможете продать квартиру покупателям с ипотекой

Для одобрения ипотеки банки требуют показать документы, что дом не стоит в списке на реконструкцию или снос.

Предупредите покупателя о сносе дома

Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос

Пункт о том, что вы уведомили покупателя о том, что дом пойдет под снос и отнесен к Фонду реновации, должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи. Не лишним будет указать это и в предварительном договоре купли-продажи. Не лишним будет также указать, что вы как продавец заключили с администрацией соглашение о предоставлении другого жилья.

Продавать или нет

Мы не знаем, как окажется выгоднее конкретно для вас: продать квартиру сейчас или дождаться сноса и новой квартиры. Но вот что вам стоит учесть.

При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой. Срок владения квартирой важен при учете размера подоходного налога, который надо заплатить за продажу квартиры.

Никто не знает, что будет на рынке недвижимости через несколько лет: увеличатся цены или понизятся. Кроме того, сложно предугадать заранее цены квартир, которые даст город. Вдруг вместо тихого двора именно вам достанется дом с окнами на железную дорогу.  

Узнайте срок переселения в новый дом

Если ждать год-два, а деньги за квартиру вам нужны не срочно, скорее всего, вам будет выгоднее дождаться переселения в новый дом и продать уже новую квартиру. Но если точных сроков нет, процесс может затянуться на 10-15 лет. Тогда можно смело продавать, не боясь потерять выгоду.

 

Запомнить

  1. Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
  2. Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
  3. Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
  4. Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
  5. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
  6. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
  7. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
  8. Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
  9. Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
  10. При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.
Новые статьи о недвижимости
каждую неделю! Полезное о квартирах, сделках
и налогах каждую неделю
Как продать квартиру и сохранить нервы
еще статьи