Как купить квартиру по договору долевого участия

Что такое договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) —  договор между застройщиком и будущим собственником (дольщиком), по которому дольщик покупает у застройщика пока еще недостроенную квартиру. Благодаря ДДУ можно купить квартиру еще на этапе строительства. В среднем так получается дешевле на 20-30%.

Раньше застройщики строилили новые дома за счет продаж по ДДУ. При этом покупатели сильно рисковали — если застройщик обанкротился или пропал с деньгами дольщиков, они не получали ни деньги, ни квартиру. Застройщики получали деньги на свои счета и сразу тратили их на стройку (а недобросовестные застройщики не только на стройку).

С 2017 года у дольщиков стало чуть меньше рисков. Теперь если застройщик получил разрешение на строительство дома после 1 января 2017 года, с каждого сданного объекта он перечисляет 1% в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, фонд выделит деньги на завершение строительства или компенсацию дольщикам.

Что за эскроу-счета

Сейчас прав и гарантий у дольщиков стало еще больше, а вот застройщикам стало сложнее мошенничать. Теперь они строят дома не за счет денег дольщиков, а за счет банковских кредитов. Но дольщики тоже никуда не делись.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Главная суть поправок — с 1 июля 2019 года все застройщики обязаны продавать недвижимость через эскроу-счета.

Эскроу-счет — специальный именной счет в банке, на который вы вносите деньги после подписания ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после того, как сдаст вам квартиру.

По эскроу-счетам не начисляют проценты, но и платить за их обслуживание не надо. Это именные счета дольщиков — застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры. Застройщик не может сразу использовать деньги дольщиков на стройку. Ему надо строить за свои или кредитные деньги. И только когда дом достроят, застройщик получает деньги с эскроу-счетов. Если застройщик обанкротится, дольщикам вернут все деньги.

Деньги на счете эскроу застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Если банк потеряет лицензию, все деньги переведут на эскроу-счет в другом банке. Максимально компенсируют 10 млн рублей. Страховка перестанет работать, если дольщик расторгнет договор.

Какие квартиры можно купить с использованием эскроу-счетов

Но новый закон действует только для домов, на строительство которых выдали разрешение с 1 июля 2018 года. Если строительство дома разрешили раньше, на него действует прежний закон и деньги у дольщиков принимают как и прежде. Сейчас правительство собирается внести поправки, по которым части проектов разрешат достраиваться по старой схеме, например, таким, которые достроены на 30% и где 10% квартир уже проданы по ДДУ. Но пока эти поправки не приняли.

У нового закона есть переходный период — до 1 июля 2019 года застройщики могут продавать квартиры без эскроу-счетов по старой схеме. Пока можно подавляющее большинство застройщиков работают по старым правилам — сейчас проекты с эскроу-счетами еще надо поискать. С 1 июля, конечно, ситуация будет постепенно меняться — через несколько лет все новостройки будут продавать только через эскроу. Пока достраивают дома, зарегистрированные до 1 июля 2018 года, вы можете выбрать как оплатить ДДУ: с использованием эскроу-счетов или без них.

Скорее всего, чтобы компенсировать проценты по кредитам банкам застройщики поднимут цены на новостройки на 5-10%. Но за эти деньги покупатели смогут выбрать проект, который уже прошел банковские проверки, получил кредит и гарантирует сохранность ваших денег на эскроу-счетах. Думаем, за безопасность стоит немного доплатить.

Как проверить застройщика перед подписанием ДДУ

Новый закон значительно снижает риски при покупке недостроенной квартиры, но не исключает их полностью. Поэтому перед подписанием договора надо тщательно проверить застройщика.

К застройщикам, работающим по ДДУ, государство предъявляет строгие требования. Оно тщательно следит за разрешениями на строительство и движением денег на счетах — застройщику нельзя тратить деньги дольщиков на цели, не со строительством и продажей квартир. Если что-то не так, государство вмешается и накажет недобросовестного застройщика.

Чтобы покупатель мог больше узнать о застройщике, под контролем Минстроя, Росреестра и Центробанка создана Единая система жилищного строительства,  — в ней застройщики обязаны публиковать информацию о себе.

Закон надежно защищает деньги дольщиков, заключивших ДДУ с использованием эскроу-счетов. Но таких на рынке пока мало. Застройщики не могут привлекать деньги дольщиков на новые проекты, если не соответствуют всем законодательным требованиям. Но на старые могут. Поэтому проверяйте дату разрешения на строительство — не дату договора или сдачи дома, а именно дату разрешения на строительство.

Если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, проверьте:

• сайт застройщика: на нем должны быть все документы о застройщике, доме, а также фотографии со строительства;
• проектную декларацию и разрешение на строительство: описание проекта, сроки строительства;
• источник проектного финансирования: убедитесь, что банк, который кредитует застройщика, надежный;
• что компания не банкрот: проверьте ее на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве;
• договор страхования на новостройку: с надежной ли компанией сотрудничает застройщик;
• проверьте, что никто не подал на компанию в суд: в картотеке сайта Федеральных арбитражных судов.
• посмотрите готовые дома застройщика
• прочитайте отзывы о застройщике: посмотрите с какими проблемами сталкивались другие дольщики и покупатели.

Какие документы нужны для заключения договора долевого управления

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя — понадобится только паспорт. Если вы не женаты, больше ничего не нужно. Если вы в браке, но оформляете квартиру только на себя, понадобится еще согласие супруга на покупку квартиры. Его оформит нотариус по паспортам и свидетельству о браке. В согласии на покупку надо указать максимум информации о застройщике: название, адрес дома, номер квартиры.

Вместе с супругом — паспорта и свидетельство о браке. Если кто-то не сможет присутствовать лично, понадобится еще нотариально заверенная доверенность с  разрешением подписать договор за супруга.

На несовершеннолетнего — свидетельство о рождении. В этом случае его законными представителями выступают родители или опекуны.

В ипотеку — уточните набор документов у своего банка. Обычно это паспорта, свидетельства о браке, трудовая книжка и справки о доходах по форме 2-НДФЛ.

Что должно быть указано в ДДУ

Возьмите у менеджера застройщика проект ДДУ и покажите его юристу. Если какие-то пункты вам не подходят, вы можете договориться с застройщиком об изменениях. На это пойдут не все застройщики, но большинство согласятся.

Когда получите от застройщика договор, не торопитесь его подписывать: проверьте совпадает ли он с проектом и еще раз детально проверьте с юристом.  Помните, юрист — это не то, на чем стоит экономить при покупке квартиры.

Вот что обязательно должно быть в ДДУ:

• ваши паспортные данные и реквизиты застройщика;
• подробное описание квартиры — ее план, сведения об этаже, предварительном номере квартиры, высоте потолков, планировке и площади квартиры; /
• стоимость квартиры, срок и порядок уплаты, реквизиты для выплат;
• срок сдачи новостройки и квартиры;
• адрес дома;
• кадастровый номер участка;
• страхование ответственности застройщика: способ, которым застройщик гарантирует сохранение ваших денег (компенсационный фонд, эскроу);
• использование кредитных средств, если вы покупаете квартиру в ипотеку;
• 10-летняя гарантия на кровлю и межпанельные швы, 5-летняя гарантия на квартиру и дом, 3-летняя — на лифты, трубопроводы, мусоропроводы, отопление и вентиляцию.  (в эти сроки застройщик бесплатно устраняет брак и недочеты, или выплачивает компенсацию).

ДДУ составляют в 3 экземплярах: для дольщика, застройщика и Росреестра.

На что обратить внимание в договоре долевого управления

В ДДУ застройщик старается застраховаться от всех своих возможных ошибок и недочетов — обычно самые невыгодные для вас пункты, спрятаны под мудреными юридическими формулировками.

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание — они могут дорого стоить.

Срок сдачи дома и выдачи ключей. Срок сдачи дома в рекламе и даже проектной декларации может отличаться от указанного в договоре. Менеджер мог обещать сдать дом весной  2020 года, а в ДДУ стоит уже лето 2021 года.

Обычно в сроках указывают квартал и год.

Как компенсируют площадь. Строители часто случайно увеличивают или уменьшают площадь квартиры — такое бывает, это нормально. Обычно погрешность не превышает половины квадратного метра — если она больше, скорее всего, застройщик сделал ее умышленно.

В идеале должно быть так: если площадь окажется меньше, чем по договору — вам вернут переплату, если больше — по закону о защите прав потребителей доплачивать вы не обязаны.

На деле обычно так: застройщик прописывает в договоре хитроумными фразами, что если площадь окажется меньше — он вам ничего не должен, а если больше — вы должны ему доплатить.

Поэтому если застройщик пытается навязать вам невыгодный порядок компенсации площади, попросите изменить договор. Например, убрать пункт о доплате за увеличение площади или добавить о возврате денег в случае ее уменьшения.

Проверьте также, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены квадратного метра.

Соответствие проектной декларации. Все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если данные будут разниться — договор могут признать недействительным.

Подписант со стороны застройщика. По закону подписывать ДДУ должен генеральный директор или сотрудник, у которого есть нотариально заверенная доверенность. На практике гендир почти никогда ничего не подписывает, перепоручая это своим директорам. Проверьте, чтобы у этого директора была доверенность и попросите себе заверенную копию.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Подписав ДДУ, вы еще не стали собственником и не получили права на квартиру. Чтобы будущая квартира стала вашей, ДДУ надо зарегистрировать в Росреестре. Регистрация необходима, чтобы застройщик не мог продать одну и ту же квартиру дважды — за этим следит государство.

Подайте ДДУ в МФЦ или Росреестре с представителем застройщика — обычно у него для этого есть специальный юрист.

Заплатите госпошлину за регистрацию: ее размер делится на количество участников договора.  Для дольщиков размер пошлины— это 350 ₽, для юридического лица — 6000 ₽.

Вместе с ДДУ возьмите следующие документы:

• ваш паспорт и сведения о компании от представителя застройщика;
• нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
• ДДУ в 3 экземплярах;
• квитанция об уплате пошлины;
• разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение о соответствии проектной декларации требованиям №214-ФЗ (если вы не первый дольщик, который заключает договор с застройщиком, эти документы в Росреестре уже есть);
• план дома;  
• договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Через 7-9 рабочих дней Росреестр или МФЦ зарегистрируют ДДУ — на нем будет стоять специальная регистрационная надпись.

В Росреестр можно не ходить самому, если оформить у нотариуса доверенность на застройщика. Чтобы перестраховаться, сделайте доверенность разовой и под конкретную квартиру.

Как заплатить за квартиру, купленную по договору долевого управления

Через эскроу-счет

Открыть эскроу-счет можно не в каждом банке, а только в тех, которые аккредитовал Центробанк.

Чтобы открыть эскроу-счет, понадобится лишь паспорт и зарегистрированный ДДУ, в котором указано, что вы оплачиваете квартиру с помощью эскроу-счета.

Порядок действий простой:

1. Подпишите трехсторонний договоре между вами, банком и застройщиком на открытие эскроу-счета.
2. Внесите деньги на счет в обозначенный срок. Перевести деньги на свой эскроу-счет можно только банковским переводом — внести наличными нельзя. Переводить деньги на эскроу-счета можно только после регистрации договора в Росреестре.
3. Банк переводит застройщику деньги. Это не ваши деньги — банк кредитует застройщика своими деньгами под проценты. Ваши деньги девелопер получит только когда сдаст дом.

Если покупаете жилье в ипотеку, сначала надо будет получить у банка одобрение на получение ипотеки. Первоначальный взнос банк зачислит на эскроу-счет, а недостающую сумму положит туда сам. Ипотеку надо оформить в том же банке, где открываете эскроу-счет.

Вы можете забрать свои деньги с эскроу-счета обратно, если:

• закончился срок размещения денег;
• вы или застройщик расторгли ДДУ;
• застройщик не может завершить проект.

Без эскроу-счета, на расчетный счет застройщика

Если покупаете без эскроу-счета, заплатить деньги надо сразу на расчетный счет застройщика. Но платить застройщику можно только после регистрации договора в Росреестре.

Если застройщик просит заплатить до подписания ДДУ, откажитесь — это незаконно.  Иначе вы рискуете получить квартиру, которую уже купил кто-то другой.

Оплатить квартиру можно как угодно: наличными или переводом.

Через аккредитивные счета. Это счет в банке, на который вы вносите деньги до  регистрации ДДУ. Чтобы забрать деньги, застройщик предъявляет банку зарегистрированный договор — без этого деньги ему не дадут. Если сделка не состоится, вы сможете забрать деньги.

Через расчетный счет. Некоторые застройщики не работают с аккредитивами — таким придется переводить деньги на расчетный счет со своего банковского счета.  

Наличными. Так тоже можно, но мы не рекомендуем — опасно носить с собой такие суммы. В любом случае, платить надо только после регистрации ДДУ. Наличные надо отнести в кассу застройщика: вам выдадут квитанцию и приходной кассовый ордер — эти документы подтверждают, что вы заплатили застройщику.

О том как принять квартиру и зарегистрировать ее в Росреестре расскажем в следующий раз.

Запомнить

1. С введением эскроу-счетов договоры долевого участия никуда не делись. Изменился только способ оплаты — он стал безопаснее
2. Купить квартиру с использованием эскроу-счетов можно только в доме, разрешение на строительство которого выдали с 1 июля 2018 года. До 1 июля 2019 года действует переходный период — застройщики могут продавать квартиры без эскроу-счетов по старой схеме.
3. Перед подписанием договора надо тщательно проверить застройщика.
4. В ДДУ обратите внимание на срок сдачи дома, порядок компенсации площади, соответствие проектной декларации и подписанта со стороны застройщика.
5. Внимательно читайте договор перед тем, как подписать его. Обязательно покажите договор квалифицированному риелтору или юристу.
6. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре можете как вы сами, так и застройщик. В первом случае вы сэкономите несколько тысяч рублей, во втором — свое время.
7. Если платите застройщику на расчетный счет, не переводите деньги до регистрации договора. На аккредитив можете платить и до регистрации. При оплате наличными, возьмите квитанцию.
8. Если платите через эскроу, забрать деньги можно только после завершения срока размещения денег или закрытия договора.