26.11.2021

Эскроу-счет: объясняем простыми словами, что это такое

В статье расскажем, как работает система покупки жилья через эскроу-счет и какие у нее достоинства и недостатки

Что такое эскроу-счет

Эскроу — это специальный счет в банке, который нужен, чтобы сохранить деньги покупателя, а после выполнения определенных условий передать их продавцу. 

Эскроу-счета можно использовать в любых сделках, но с июля 2019 года термин широко применяется в долевом строительстве.

Закон регламентирует применение эскроу-счета, и эта система оплаты принята, чтобы обезопасить дольщиков.

Когда покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, то застройщик сможет их забрать, только когда выполнит условия, прописанные в договоре, например — после ввода дома в эксплуатацию. 

Оплата по ДДУ до июля 2019 года Оплата по ДДУ после июля 2019 года
Дольщик оплачивал полную стоимость квартиры зстройщику. Застройщик мог заморозить строительство, а дольщик остаться без денег и без квартиры. Дольщик переводит полную стоимость за квартиру на эскроу-счет в банк. Если застройщик замораживает строительство, дольщику возвращаются его деньги.

Как проходит сделка

Если девелоперу нужны финансы на строительство, то он обращается в банк. Банк, который кредитует строительство, открывает и эскроу-счета. 

Но бывает, что строительная компания не связана обязательствами с каким-то конкретным банком. Значит, покупатель может открыть эскроу-счет в любом банке, одобренном на официальном сайте Центробанка

В сделке с эскроу-счетом принимают участие три стороны: покупатель жилья, банк и продавец-застройщик. 

Банк оказывает услуги по открытию эскроу-счета. Он же выступает гарантом, что с деньгами покупателя ничего не случится.

Когда банк получает деньги от покупателя недвижимости, то вносит их на счет. К счету и деньгам на нем никто не имеет доступа — средства заморожены. Также эти деньги не капитализируются, т. е. никакого дополнительного дохода покупатель с них не имеет.

Застройщик получит деньги только после окончания строительства, во время, указанное в проектной декларации, —  когда выполнит все условия по договору. 

Если застройщик не передаст квартиру вовремя или не успеет завершить строительство, то деньги с эскроу-счета вернутся покупателю. Также покупатель получит свои деньги, если застройщика признают банкротом или если по решению суда его ликвидируют.

Деньги покупателя за недвижимость переведут на счет застройщика, как только оговоренные в договоре документы будут приложены. На этом договор между застройщиком и покупателем считается исполненным.

Как оформить договор

Прежде чем заключать договор с открытием счета эскроу, нужно выбрать квартиру и уточнить, продается ли она. Например, просто посмотреть квартиру на сайте ЖК недостаточно, нужно связаться с застройщиком и забронировать ее.

После этого обращаются в офис застройщика, чтобы подписать договор долевого участия в строительстве.

Застройщик, который планирует работать с эскроу-счетом, открывает его, как только получено разрешение на строительство. Поэтому в офисе застройщика покупателя обязательно предупредят, что они работают с эскроу-счетами и предложит заключить трехсторонний договор. 

Когда договор подписан, банк открывает счет для покупателя, куда будут переведены деньги за квартиру.

При этом, если квартира приобретается в ипотеку, то нужно заключить еще один договор — ипотечный. Он заключается только между банком и покупателем и никак не влияет на эскроу-счет.

Покупатель вносит деньги на эскроу-счет согласно условиям договора: в размере либо первоначального взноса, либо полной стоимости недвижимости. С этого момента деньги покупателя заморожены, никто не имеет к ним доступа. 

Условиями трехстороннего договора должно быть предусмотрено, что является доказательством оказанной услуги. Например, ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры или выписка из ЕГРН.

Так, если это акт приема-передачи квартиры, то, когда дом достроят и введут его в эксплуатацию, покупателя недвижимости пригласят на осмотр квартиры. Когда акт приема-передачи квартиры между застройщиком и покупателем будет подписан и передан в банк, то деньги покупателя с эсроку-счета переведут на счет застройщика. 

Плюсы и минусы эскроу-счета

Система эскроу-счетов при покупке жилья имеет свои нюансы. 

Вот основные плюсы:

  • Для дольщиков счет эскроу бесплатный, за его открытие не надо платить.
  • Для эскроу-счета действует система страхования вкладов до 10 млн рублей. Так, если у банка отзовут лицензию, деньги покупателя не пропадут, а вернутся к нему. 
  • Если у покупателя есть долги, то этот счет нельзя заблокировать или арестовать.
  • Эскроу-счет — это гарантия на получение квартиры, когда застройщик выполняет свои обязательства, или на возврат денег, если не выполняет.
  • Счет закроется автоматически, если одна из сторон решит расторгнуть сделку. Деньги вернутся покупателю квартиры.
  • Деньги на эскроу-счете заморожены, их никто не использует.
  • Любой документ, о котором договорятся обе стороны, может быть доказательством заключения сделки.
  • Банк, который открывает эскроу-счет и кредитует застройщика, может контролировать расход средств на строительство при долевом строительстве.

Есть у эскроу и недостатки. Среди них:

  • С эскроу-счетами работают не все банки.
  • Вернуть деньги со счета просто обратившись в банк нельзя, нужно расторгнуть официальный договор.
  • Увеличение стоимости жилья и процентных ставок по ипотеке. Застройщик вынужден брать в банке кредит и закладывает банковское обслуживание и  оплату процента в стоимость квартиры.
  • Покупка квартиры свыше 10 млн рублей через эскроу-счет — это личный риск покупателя, т. к. эту сумму нельзя застраховать в агентстве по страхованию вкладов. 

Запомнить

  1. Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя квартиры.
  2. Покупатель открывает эскроу-счет при покупке квартиры, чаще всего новостройки.
  3. Договор на открытие счета заключается между покупателем, застройщиком и банком.
  4. Покупатель кладет деньги на оплату квартиры на специальный счет в банке, к счету никто не имеет доступа.
  5. Если застройщик не выполнит свои обязательства, то покупатель квартиры получит свои деньги назад.
  6. Эскроу-счета обеспечивают безопасность покупателю недвижимости и дают гарантию, что он получит квартиру.
Как купить квартиру и не потерять веру в людей
еще статьи