Приветствуем!

Мы рады видеть вас в «Методичке».

«Методичка» — бесплатное пособие по продаже квартиры для собственников.

В 5 главах шаг за шагом разберемся как подготовить недвижимость к продаже, правильно оценить ее, сделать профессиональные фото, разберемся как эффективно рекламировать недвижимость, расскажем как вести себя на показе, какие документы подготовить и как провести сделку.

Кроме «Методички», у нас есть классный сайт an-zss.ru и наш авторский блог an-zss.ru/blog Присоединяйтесь, будем рады вас видеть!

Оглавление

Сколько стоит ваша квартира?

Никто не хочет продешевить или продавать квартиру годами по завышенной цене. Поэтому важно поставить адекватную цену, выгодную для вас и для покупателя. Давайте разберемся как это сделать.

Факторы влияющие на цену квартиры

Факторов влияющих на цену много, мы собрали для вас основные, вот они:

• Количество комнат и площадь
• Планировка
• Размер кухни
• Этажность
• Тип дома и год постройки
• Состояние квартиры, ремонт
• Территория возле дома
• Район и инфраструктура
• Тип санузла
• Застекление балкона, окна
• Тип отопления

Посмотрите предложения на рынке

Рынок живет по своим законам. Стоимость похожих квартир может варьироваться в пределах 5-10%. Чтобы поставить правильную цену, посмотрите сколько стоят квартиры похожие на вашу, в том же доме или районе.

Смотреть можно на Циане и Авито, этих площадок будет вполне достаточно. Средняя цена и будет ориентиром. Сравнивать стоит не конечные цены квартир, а стоимость квадратного метра. Помните, что цена квадратного метра отличается в зависимости от количества комнат, чем больше комнат, тем стоимость м3 меньше.

Учтите, что большинство квартир продают агентства или частные маклеры, в их стоимость уже включена комиссия. Средний размер комиссии по Москве и области 2-4%. Например, если квартира стоит 6 млн. руб. — это 120-240 тыс. руб.

Если хотите продать подороже и готовы подождать несколько месяцев или год, выставляйте цену на 5-10% выше средней. Не снижайте ее, пока есть звонки и интерес со стороны покупателей. Если звонков нет совсем - цена завышена.

Если хотите продать как можно скорее, поставьте цену на 5-10% ниже средней.

Чем привлекательнее для покупателей цена, тем больше звонков и больше шансов продать квартиру быстро

Если звонков слишком много, попробуйте повысить немного цену, но стоит учесть, что в начале собственнику квартиры будут активно звонить риелторы предлагая свои услуги. Может возникнуть ложное ощущение большого спроса на вашу квартиру. Учитывайте звонки реальных заинтересованных покупателей.

Делаем фотографии квартиры

Делать фотографии квартиры — обязательно. Когда люди видят объявления без фото, им кажется, что с квартирой что-то не так или это фейковое объявление.

Профессионального фотографа звать не обязательно, но расплывчатой фотографии на телефон не достаточно. Давайте разберемся как это сделать.

Сделайте 10-12 фотографий

Сфотографируйте все комнаты, кухню, ванную, туалет, коридор, балкон, вид из окна, подъезд, фасад дома, придомовую территорию и парковку. Покупатель должен максимально четко представлять квартиру и место, где он возможно будет жить.

Не надо специально обрабатывать фото, ретушировать их и скрывать недостатки. Если ожидания будут завышенными, на показе покупатели могут разочароваться, что в реальности квартира оказалось не такой роскошной, как на фото.

Не допускайте ошибки

Не публикуйте размытые фотографии. Не поленитесь и сделайте несколько фото, пока не получится четко

Делайте фотографии в утреннее или обеденное время. Чем светлее фото, тем лучше

Не фотографируйте отдельные предметы, снимайте общий план комнаты

В первой главе, мы говорили о том, что лучше продаются пустые квартиры. Добавьте в пустую комнату один предмет мебели, чтобы покупатель мог оценить масштаб комнаты

Не фотографируйте несущественные детали

Добавьте к фото план квартиры

Все! Теперь вы готовы сделать качественные фото. В следующий главе, мы разберемся как написать текст, который привлечет внимание покупателей и подадим объявление.

Пишем текст и подаем объявление

Перед тем как разместить рекламу о квартире, нужно написать текст объявления. На текст покупатели обращают внимания не меньше чем на фото. Давайте разберемся как сделать это правильно.

Пишите по делу, четко и конкретно

Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро «Автозаводская» 10 минут пешком».

Делите текст на абзацы, не используйте общие фразы, например, «в нашей квартире вы будете счастливы и здоровы». Не пишите слишком короткое или слишком длинное объявление. Основная информация должна уместиться в 8-10 строк.

Вначале опишите технические характеристики дома: количество комнат, квадратура, тип санузла и пр.,  потом опишите преимущества, например, стальные двери, паркет, теплые полы.

Напишите недостатки как есть, чтобы потенциальные покупатели были к ним готовы. Если что-то станет для них неприятным сюрпризом, это настроит их против всей квартиры.

Если документы уже готовы, укажите это в объявлении.

Однотипные объявления не рассказывают, чем интересна квартира

Плохое объявление

КВАРТИРА  ЖДЕТ СВОЕГО ХОЗЯИНА!

Продаем светлую, теплую, уютную квартиру с хорошим свежим ремонтом. Делали все для себя. Удачная планировка. Есть лоджия, окна во двор. На кухне встроенная кухня. Развитая инфраструктура. Транспорт в шаговой доступности. Показы по договоренности. Прямая продажа. Срочно.

Хорошее объявление

Все комнаты изолированные, есть лоджия и кладовка. На полу паркет, в ванной и на кухне свежая плитка, лоджия застеклена, металлическая входная дверь. Есть счетчики воды и электричества. На кухне и в ванной новая сантехника, на кухне электроплита, другой мебели нет.

Развитая инфраструктура: пешком 5 минут до школы, поликлиники и детского сада. До остановки идти 2 минуты. Под домом есть платная парковка.

Один взрослый собственник, в квартире никто не прописан. Все документы готовы к сделке. Показы в будни после 19 часов, в выходные с 12 до 20.

Подайте объявление

Главные сайты для продажи квартиры: Авито и ЦИАН. Платные объявления более эффективны. Покупайте размещение сразу на месяц — так выгоднее.

В вашем городе также могут быть более популярны местные сайты. Разместите объявление и на них.

Объявление на Циан

Расскажите друзьям и коллегам о том, что продаете квартиру. Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление  на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Объявление в социальной сети Вконтакте

Объявления на столбах и подъездах по-прежнему работают — жители окрестных домов могут хотеть переехать в квартиру побольше или купить квартиру родственникам.

Еще хорошо работают красные баннеры с телефоном на окнах или балконе, если человек живет недалеко или проезжает мимо - это может сработать.

Баннер придется заказывать специально — распечатанные на принтере на А4 буквы и цифры сложно разглядеть.

В следующей главе мы расскажем как вести себя на показе. Показы — самая важная часть при продаже квартиры. От того как пройдет показ, зависит как быстро и за сколько вы продадите квартиру.

Готовимся к показам квартиры

Показы — важная часть при продаже квартиры. От того как пройдет показ, зависит как быстро и за сколько вы продадите квартиру. Поэтому подготовьтесь к показам заранее. Рассказываем как!

Первым делом

Уберитесь в квартире еще раз: помойте пол, протрите мебель, наведите порядок. Заранее купите упаковку бахил и приготовьте несколько пар.

Во время показа в квартире не должно быть лишних предметов и посторонних людей. Если с вами живет мама, отправьте ее в магазин, а детей погулять, они могут шуметь или капризничать и отвлекать вас от переговоров.

Часто задаваемые вопросы

Посмотрите на квартиру глазами разных покупателей: холостых, с детьми, пожилых. Заранее составьте список вопросов, которые они могут задать, и подготовьте на них ответы.

Мы составили для вас 17 часто задаваемых вопросов покупателей. Вот они:

• Сколько собственников? Кто прописан? Как долго недвижимость в собственности?
• Нужен ли ремонт? Когда делали ремонт последний раз?
• В каком состоянии пол, стены? Не протекают ли потолки? Дует ли в окна?
• В каком состоянии батареи, трубы и сантехника?
• Есть ли счетчики на тепло, газ, воду, свет?
• Делали ли перепланировку?
• Куда выходят окна, хватает ли света?
• Какие соседи, хорошая ли звукоизоляция?
• Далеко ли от остановки или метро?
• Как дела с парковкой?
• Где погулять и поиграть детям?
• Спокойный ли район?
• Сколько платите за коммуналку?
• Что оставляете из мебели?
• Все ли готово к продаже?
• Как быстро можно заехать?
• Как быстро переедите?

Расскажите о своей квартире

Нахваливать квартиру не нужно, но рассказать о некоторых вещах стоит.

Например, об этом:

• усовершенствованиях, которые вы провели: стальные двери, новая сантехника и кафель, счетчики, металлопластиковые окна, паркет и пр.;
• технической документации на квартиру;
• перепланировках, если они были, покажите разрешение на них из БТИ;
• преимуществах планировки квартиры, кладовке, раздельном санузле, застекленном балконе/лоджии);
• мебели и технике, которые вы оставите и которые входят в стоимость квартиры;
• чистом подъезде, работающем лифте, тихих соседях;
• парковке, детских и спортивных площадках, магазинах, школах, поликлиниках;
• расстоянии до остановки или метро.

Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите их покупателям, ее до решения о сделке не давайте фотографировать.

Покупатели, скорее всего, будут торговаться. Заранее определите сумму, до которой готовы снизить цену. Не принимайте решения на эмоциях.

Будьте приветливы и общительны. Покажите, что вы адекватный человек, у которого будет легко и приятно купить квартиру.

Осталось совсем немного. Методичка подходит к концу. Мы узнали, как подготовить квартиру к продаже, как сделать красивые фото и написать сильный текст объявления, как рекламировать и показывать квартиру.

В заключительной главе будем заключать договор задатка/аванса и проводить сделку. Будет полезно!

Удачи вам на показах!

Готовим документы и проводим сделку

Итак, если покупатель решился купить вашу квартиру, заключите с ним договор аванса или задатка. Договор составляется в произвольной форме.

Задаток или аванс?

Понятия задаток и аванс не равнозначны. Аванс вы обязаны вернуть, а задаток нет.

Задаток ≠ Аванс

Если покупатель передумает покупать вашу квартиру, задаток останется у вас. Если передумаете вы, то должны будете вернуть задаток покупателю и такую же сумму сверху.

Стандартный размер задатка — 1-5% процентов от стоимости квартиры.

Заключаем договор купли продажи

Когда все документы собраны, а договор аванса подписан, можно подписывать договор купли-продажи.

Мы советуем составить договор у профессионалов: риелтора или юриста. Так надежнее. Если пропустите какое-то существенное условие, сделку могут признать недействительной.

Кстати, у нас в команде есть целый отдел опытных юристов. Вот они все — an-zss.ru/team.html

Договор надо составить в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра.

Регистрируем переход права собственности

Подписанный договор подайте в МФЦ вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру к покупателю.

За регистрацию придется заплатить госпошлину — 2000 руб. В течение 5-9 рабочих дней  будет готова запись ЕГРН с печатью.

Получите деньги

Передать деньги можно как угодно: банковским переводом или наличными. Безопаснее всего получить деньги за квартиру через банковскую ячейку или аккредитивные счета.

Через банковскую ячейку. Покупатель в вашем присутствии и при банковских работниках вносит деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца.

Если сделка состоится, покупатель не сможет их забрать, а вам отдадут их после того как покажете Договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.

Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на специальный счет, с которого вы можете получить деньги после регистрации сделки. Это безопаснее, чем вести с собой из банка крупную сумму денег.

Передайте квартиру новому покупателю

Если в договоре не указано иначе, фактически квартира переходит в собственность нового владельца после подписания специального документа — передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде и без долгов.

После подписания передаточного акта за квартиру отвечает новый владелец.

Все! Вы — восхитительны =)

P. S.

Спасибо, что дочитали до конца. Надеемся наша Методичка вам поможем.

Если вам нужна помощь в продаже вашей квартиры, напишите нам на почту hello@an-zss.ru или позвоните по телефону 8 495 120-28-85

Мы умеем писать сильные объявления, делать качественные фото, проводить эффективные показы, готовить документы и проводить сделки.

Обращайтесь, будем рады сотрудничеству!

P. S. S.

Мы порадуемся, если вы расскажите своим друзьям о нашей рассылке.

Скопируйте и отправьте им эту ссылку — an-zss.ru/metodichka.html

Спасибо!