Задаток и аванс на квартиру: в чем разница

Зачем нужна предоплата

Когда решение о квартире уже принято, часто продавец может попросить у покупателей предоплату. Предоплата — это подтверждение серьезности намерений на покупку. Обычно предлагают оформить аванс или задаток. Кажется, что разницы между ними нет, но на самом деле есть, и существенная. К тому же путаница понятий часто приводит к трудностям в возврате денег. 

Чтобы передать предоплату,  составляют договор. Отдать деньги из рук в руки без документа нельзя: так можно потерять деньги и упустить квартиру. Например, если продавец квартиры передумает проводить сделку или забудет, что получал предоплату. При оформленном договоре собственник квартиры или его доверенное лицо не смогут этого отрицать.

Задаток

Согласно закону задаток на квартиру — это деньги, которые покупатель дает продавцу, чтобы подтвердить, что сделка состоится. Задаток защищает и продавца, и покупателя.

Обычно сумма задатка учитывается в общей сумме сделки. 

Например, стоимость квартиры — 3,2 млн рублей, покупатель оставил задаток 300 тыс. рублей, получается, что продавец квартиры при подписании договора купли-продажи еще получит 2,9 млн рублей. 

Как оформить задаток

Соглашение о задатке  оформляется письменно, этого требует закон. 

Если сделку ведет риелтор, то соглашение о задатке обычно составляет он.

Чтобы соглашение имело юридическую силу, оно должно быть правильно оформлено.

Соглашение о задатке должно содержать:

• дaнныe cтopoн: Ф. И. О., серию и номер паспорта, адрес регистрации или фактического проживания;
• данные о недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, общую и жилую площадь и стоимость;
• сумму задатка, указывается цифрами и прописью;
• порядок передачи денег, например наличными на руки или переводом на расчетный счет продавца;
• дату заключения и дату вступления в силу соглашения;
• промежуток, в который будет закрыта сделка;
• правила и обязанности сторон;
• форс-мажорные обстоятельства;
• подпись.

Каждая из сторон должна иметь свой экземпляр. Например, если в сделке участвуют 1 продавец и 2 покупателя, то нужно подготовить 3 экземпляра соглашения.

Когда задаток можно вернуть

Бывают случаи, когда сделка срывается, это может произойти по вине обеих сторон. В зависимости от ситуации задаток может вернуться к покупателю квартиры или навсегда остаться у продавца, так прописано в законе.

Если сделку отменили по обоюдному согласию или форс-мажорным обстоятельствам, например из-за пожара недвижимости или смерти одного из участников сделки, то задаток возвращают без штрафа. 

Если сделка не состоялась, можно оформить расторжение соглашения. Это не обязательное условие, но в случае чего поможет снять претензии с обеих сторон. 

Если продавец отказывается возвращать задаток, то покупатель может обратиться в суд о взыскании денег с продавца.

Аванс

В Гражданском кодексе нет определения аванса. Но, несмотря на это, при покупке недвижимости продавец или его доверенное лицо могут предложить заключить авансовое соглашение. Это делается, только если уже есть предварительный договор купли-продажи.

Аванс — деньги, которые покупатель передает продавцу, чтобы покрыть расходы на сделку и зафиксировать намерение купить недвижимость. При этом аванс не несет обеспечительной функции. Это значит, что если сделка не состоится, то никакая сторона не несет ответственности.

Для аванса обычно выбирают небольшой процент от стоимости квартиры. 

Например, стоимость квартиры — 3,2 млн рублей, продавец просит аванс в размере 2 %. Получается, что покупатель при подписании договора купли-продажи внесет остаток в 3,13 млн рублей. 

Аванс часто используют в цепочке альтернативных сделок. Так, продавец не несет финансовой ответственности, если сделка будет сорвана не по его вине, а из-за одного из участников альтернативной сделки. 

Как оформить аванс

Договор об авансе или, авансовое соглашение, составляется письменно. Их можно составить у нотариуса, так при передачи денег будет официальный свидетель. Но это не обязательно.

Если продавец и покупатель решают самостоятельно составить авансовое соглашение, то в нем обязательно должны быть указаны:

• дaнныe cтopoн: Ф. И. О., серия и номер паспорта, адрес регистрации или фактического проживания;
• данные о недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь и стоимость;
• сумма аванса, указывается цифрами и прописью;
• срок внесения аванса;
• порядок передачи денег;
• дата заключения соглашения;
• правила и обязанности сторон;
• подпись.

Иногда в авансовом соглашении, по обоюдному согласию сторон, прописывается пункт о штрафных санкциях для покупателя, например за срыв сделки. 

Когда аванс можно вернуть

Аванс — это предварительный способ расчетов, и он возвращается, если сделка не состоялась. Но аванс может быть возвращен не полностью, если уже были траты, например на сбор и проверку документов.  

Если в авансовом соглашении прописаны штрафы за неисполнение условий по сделке, то аванс также может частично вернуться покупателю.

Различие и сходства 

Задаток выгоден покупателю, потому что гарантирует заключение сделки или возврат денег в двойном размере. Аванс выгоден продавцу, если в авансовом соглашении предусмотрены штрафы при отказе от сделки покупателя. 

Вывод

1. Задаток и аванс — это предоплата при покупке квартиры.
2. При задатке и авансе оформляется письменное соглашение.
3. Передача денег должна сопровождаться распиской.
4. Задаток регулируется законодательством.
5. Задаток может вернуться к покупателю в двойном размере, а может и не вернуться совсем.
6. Задаток защищает и продавца, и покупателя квартиры.
7. Аванс не регулируется государством.
8. Аванс часто используется в цепочке альтернативных сделок.
9. Аванс обычно возвращается полностью покупателю недвижимости. Иногда может вернуться частично, если уже были траты на оформление или ведение сделки.
10. В авансовом соглашении можно прописать штрафы.