14.06.2019

Новостройка или вторичка в Москве и области: что выбрать?

Первичка дешевле и современнее, вторичка — удобнее для жизни и ближе к центру. Что выбрать?

Новостройка и вторичка: в чем разница

Обычно люди думают, что новостройка — это просто квартира в новом доме, а вторичка — в старом. Чаще всего, так и есть, но юридически разница между ними шире.

Вторичное жилье — квартира, которая принадлежит простому человеку или нескольким людям. В ней жили люди, у нее есть юридическая история.

Первичное жилье или новостройки — квартира в строящихся или построенных домах, которая принадлежит застройщику или подрядчику. Такая квартира никогда не была в собственности у простого человека (физического лица), в ней никто раньше не жил.

Часто квартиры в новостройках покупают для перепродажи. Риелторы называют это «новой вторичкой» — квартиры новые, в новостройках, но юридически это уже вторичное жилье.

В Москве и области, как правило, вторичка это квартиры ближе к центру или в пределах МКАД, первичка — новые микрорайоны, или новостройки в пригородах. Конечно, есть новостройки и в центре Москвы, но это квартиры бизнес-класса — они стоят в разы дороже обычных.

Цена

Новостройки в Москве дороже вторичного жилья, в области наоборот

В Москве новое жилье дороже старого, иногда в несколько раз.

 

Сравним средние цены на однушки в одном районе:

Бирюлево          Крылатское          Алексеевский          
Вторичка         3,9 млн ₽ 6,3 млн ₽ 6,6 млн ₽
Новостройки  6,5 млн ₽ 7 млн ₽ 14,2 млн ₽

 

В Подмосковье вторичное жилье обычно  дешевле, чем новостройки. Старое жилье уже обветшало и не пользуется спросом у покупателей и инвесторов. Охотно покупают только дома, построенные в 2000-х годах — они еще не успели сильно устареть и могут стоить дороже, чем строящееся жилье. В среднем вторичка в области дешевле первички на 10%.

Стоимость квадратного метра первичного жилья зависит от стадии строительства объекта. Чем меньше готов дом, тем дешевле недвижимость, и наоборот. Но смотреть лишь на стоимость квадратного метра не стоит. Площадь новостроек обычно больше, поэтому сама квартира может оказаться дороже. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.  

И собственники и застройщики могут сбить цену. Проще всего торговаться с собственником — обычно продавец специально завышает цену в объявлении, чтобы оставить себе простор для маневра, если покупатель захочет торговаться. Но добиться скидки можно и от застройщиков: через акции и спецпредложения. У застройщика есть четкий план продаж. Если он не выполняется, отдел продаж идет на ухищрения: устраивают акции, торгуются, дарят мебель, квадратные метры или даже парковки.

Сроки

Если хотите сразу заехать и жить, вам подойдет только вторичка

Покупка вторичного жилья займет максимум месяц-два. Сразу после регистрации договора вы можете въехать в квартиру, прописаться в ней или сдавать ее.  

С первичкой так получится не всегда. Если заключать договор долевого строительства и покупать квартиру до окончания стройки, переезда придется ждать от нескольких месяцев до двух и более лет, в зависимости от стадии строительства.

Подождать  несколько лет ради экономии не страшно, если вы живете в своей квартире. Но если вы жилье снимаете, реальная стоимость новостройки значительно вырастет: за год-два арендных платежей может набежать существенная сумма, которая значительно снизит выгоду от низкой цены.

Иногда сроки строительства затягиваются: стройка замораживается на 5 и более лет, иногда навсегда. По закону застройщик должен платить неустойку за каждый день просрочки или оплатить аренду жилья. На практике ради этого придется собрать документы, подать в суд, результат которого непредсказуем.

Юридическая чистота и риски

Вы рискуете в обоих случаях

Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, по которым покупатель может потерять права на квартиру после покупки. Например, прописанные люди, незаконные перепланировки, наследники, обременения и долги. При покупке вторичного жилья все это надо особенно тщательно проверить. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной. При этом, в лучшем случае покупатель потеряет уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.

Главные риски вторичных квартир — история владения и наличие неожиданных наследников

Если на одном из этапов сделки ее признают незаконной, все последующие передачи прав собственности тоже окажутся недействительными, а  пострадает конечный собственник. Претенденты на наследство могут объявиться спустя несколько лет — по закону они все равно смогут претендовать на часть квартиры. Или в любой момент может появиться человек, который раньше отказался от приватизации в пользу родственника, а теперь имеет право жить в квартире пожизненно.

У новостроек, как правило, нет проблем с юридической чистотой: ими никто не владел, у них нет истории и обременений. Купив квартиру у застройщика, вы можете быть уверены, что прошлые хозяева и их родственники не смогут на нее претендовать. Но риски проблем все равно остаются: замороженное строительство, мошенничество, проблемы с документами — застройщик может так и не построить вашу квартиру.

Застройщик — строительная компания, которой купила землю и построила на ней дом. Застройщик руководит строительством, привлекает дольщиков, нанимаем подрядчиков (исполнителей конкретных строительных услуг).

Прежде чем купить у него квартиру, тщательно проверьте все документы и сведения о нем. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство, подключение дома к коммуникациям, договор аренды или покупки земли. Проверьте что с компанией не судятся дольщики, подрядчики или муниципалитет, у нее опубликованы финансовые отчеты.

Даже готовые и заселенные дома при обнаруженных фальсификациях с документами и грубых нарушениях строительства могут быть признаны самостроем

Документы должны быть доступны на сайте объекта, а также по первому запросу. Если разрешения еще не получены, надеяться на обещания застройщика оформить их задним числом не стоит.

Ипотека

Для большинства банков без разницы, но со вторичкой чуть больше возни

Обычно процентная ставка для новостроек ниже на 1% — это экономит сотни тысяч рублей переплат по процентам. Большинство крупных застройщиков сотрудничают с банками, поэтому для покупателей новостроек те предлагают отсрочки платежей,  нулевые первоначальные взносы или скидки по ежемесячным платежам на период строительства дома. Купить вторичку тоже можно, но банки требуют больше документов, а процесс занимает больше времени.

Выгоднее всего купить квартиру в ипотеку у застройщика-партнера банка

 

Сбербанк          ВТБ          Альфа Банк         
Первичка от 6,7% 9,1% 8,9%
Вторичка          от 8,6% 9,1% 9,29%

*Данные взяты с официальных сайтов банков, ставки актуальны на сентябрь 2018 г.

 

Часто банки и застройщики идут на хитрость: предлагают более низкие проценты по кредиту на новостройки партнера, а недостающую выгоду компенсируют повышенной ценой квартиры. Поэтому, прежде чем согласиться на акционные предложения банка, внимательно изучите стоимость квартиры по обычным ставкам — второй вариант может оказаться выгоднее.

Большой плюс новостроек: гибкие системы оплаты (рассрочки, скидки, акции), ипотечные госпрограммы и жилищные субсидии

Район и инфраструктура  

Обычно в обжитом районе комфортнее, но все неоднозначно

В Москве предложений новостроек гораздо меньше, чем рынок вторичного жилья. В Подмосковье же на рынке преобладает первичная недвижимость. Выбор новостроек в области огромен — на любое расположение от Москвы, комфорт и цену.

Главное преимущество вторичной недвижимости — обжитой район и развитая инфраструктура. В новых микрорайонах  вся необходимая инфраструктура только создается: магазины, парковки, детские сады и школы. Обычно в новых районах проблемы с больницами и почтами: застройщик не обязан их возводить, поэтому жителям приходится ездить в одну из районных больниц или почт города. Зато во дворах новостроек гораздо легче припарковать машину: огромные пустыри между домами отводятся на парковки, паркинги, стоянки. Припарковать машину во дворе старой пятиэтажки гораздо сложнее, ближайший паркинг может быть далеко. Часто благоустройство новостроек оказывается гораздо комфортнее квартир на вторичном рынке: парковки, детские и спортплощадки, места для прогулок.

На создание всей необходимой инфраструктуры вокруг новостроек может понадобиться 5-10 лет

Покупая вторичку, вы можете выбрать любой район по средствам и личным предпочтениям центр, юг, запад или восток — подходящие квартиры будут в любой части города. Большинство доступных новостроек строят на окраинах, а то и за городом. Покупая новостройку, вы можете выбрать любую квартиру в пределах бюджета: вид из окна, этаж, подъезд, даже номер квартиры.

Главный плюс вторички в Москве — удобство передвижения и возможность купить квартиру поближе к метро. Все остальные варианты предполагают часовые затраты на дорогу на работу и обратно. Часто радость от собственного жилья обрачается необходимостью полчаса-час ездить на забитой маршрутке до ближайшей станции или часами стоять в пробке в примкадовских пробках.

За большую площадь и низкую цену новостроек придется заплатить временем в дороге

Планировка, ремонт и износ  

Если хотите жилье посовременнее, присматривайтесь к новостройкам. Переделать вторичку сложно и дорого

Главный плюс новостроек — это новые дома. Здесь новое все: коммуникации, трубы, электрика, счетчики, лифты, окна. Большинство новостроек строятся с учетом актуальных норм и запросов покупателей. В доме широкие подъезды, большие двери, грузовые лифты, пожарная сигнализация, видеонаблюдение. Легко заехать, не надо таскать велосипед по лестнице на девятый этаж. Почти всегда в квартирах современная просторная, часто свободная, планировка, можно выбрать необычные вариант: несколько санузлов, кухню, совмещенную с гостиной, второй этаж, панорамные окна от пола.  Большинство квартир на вторичном рынке, даже построенные 5-10 лет назад, уже морально и технически устарели.

В новостройках все новое, но если квартира в черновой отделке, придется проводить ремонт самостоятельно

Если вторичка не совсем запущена, скорее всего, ничего серьезно ремонтировать не придется: достаточно переклеить обои, заменить мебель, подкрасить трубы. Если денег на это нет, можно жить сразу, а ремонт отложить на потом. В новостройках все зависит от отделки застройщика: если квартира с обоями, полом и сантехникой в нее можно сразу заселиться и жить, если с чистовой или черновой отделкой — прежде чем жить, придется сделать ремонт.

В новостройке не очень комфортно жить первые несколько лет. Дом полупустой, соседи постоянно делают ремонт, ломают стены и не выключают перфоратор, в подъезде и возле дома вечный строительный мусор. В первые несколько лет новый дом может дать усадку: по стенам пойдут трещины, потолок провиснет — ремонт придется делать заново.

Инвестиции и ликвидность  

Для заработка на перепродаже больше подойдет вторичка в Москве

Сейчас для инвестиций больше подходит вторичный рынок — новостройку сложнее продать. Предложений слишком много, а спрос небольшой — покупателю проще купить напрямую у застройщика, чем у вас. Если все-таки покупать, то лучше выбирать стандартные планировки — на необычную планировку вроде двухуровней или каминов спрос еще меньше. Если покупаете квартиру для сдачи, новостройка тоже, скорее всего, не подойдет — вы недополучите доход за год-два.

Квартиры в Москве гораздо ликвиднее: на них больше спрос.

Метро это ликвидность квартиры. Чем ближе к станции, тем проще ее продать

Что же выбрать

Однозначного ответа нет: все зависит от ваших приоритетов и конкретных предложений на рынке.

Если вам позволяет бюджет, поджимают сроки, приоритетна жизнь в центре и малые затраты времени на дорогу, хотите инвестировать или сдавать, не принципиальна ипотека и вы не претендуете на госпрограммы, выбирайте квартиру на вторичном рынке.

Если бюджет ограничен, хотите современное жилье, собираетесь взять в ипотеку или по госпрограмме, вам комфортно долго добираться до работы, вы готовы подождать несколько лет окончания строительства, а потом еще несколько лет на развитие инфраструктуры, выбирайте квартиру среди новостроек.

 

Новостройки

Вторичное жилье

Собственник – застройщик или подрядчик

В собственности физического лица или нескольких людей

Квартира в новом доме, все в первозданном виде

Квартира в старом доме, собственники могли что-то переделать под свой вкус

В Москве стоит в разы дороже старого жилья. В области это возможность за меньшие деньги купить больше квадратных метров

В Москве стоит дешевле новостроек. В области — дороже, зато в обжитом районе.

Покупка строящегося жилья: можно купить гораздо дешевле на этапе строительства

Износ здания и квартиры

Юридическая чистота квартиры. У квартиры нет предыстории, у нее нет собственников, в ней никто не прописан, у нее нет обременений и никаких проблем с прежними хозяевами не возникнет

Предыстория квартиры. В квартире могут быть прописаны люди, на нее может быть наложено обременение или начислены долги

Черновая отделка или свежий ремонт от застройщика. Можно сделать все на свой вкус. Как правило, застройщик делает самую простую отделку, которая понравится не всем

Готовый ремонт — заезжай и живи

Большой срок регистрации права собственности. Приходится долго ждать выписку о праве собственности. Без выписки, вы не сможете прописаться в квартире

Быстрое оформление права собственности, можно сразу прописаться

Риск потерять деньги, если купили квартиру в строящемся доме, а застройщик разорился или оказался мошенником

Заезжай и живи

Сомнительная ликвидность: на рынке много предложений, цены падают

Ликвидность — это метро: чем ближе к станции, тем проще продать

Новые статьи о недвижимости
каждую неделю! Полезное о квартирах, сделках
и налогах каждую неделю
Как купить квартиру и не потерять веру в людей
еще статьи