Как продать квартиру после развода

Совместная собственность

Согласно Семейному кодексу имущество, которое муж с женой нажили во время брака, — совместная собственность. При разводе совместное имущество делится пополам. 

Квартира, купленная в браке, тоже делится поровну. При этом не имеет значения, на чье имя записана недвижимость и кто оплачивал ее покупку. Например, квартира была куплена в ипотеку. Муж регулярно оплачивал взносы в банк, а жена не работала, потому что сидела в декрете с ребенком. Права на квартиру у супругов равные. 

Однако бывают случаи, когда даже совместное имущество делится не поровну. А также по закону имущество может быть не только совместным, но и личным. 

Личное имущество — это то, что принадлежало супругам до вступления в брак, было получено в дар, унаследовано или приватизировано. 

Также имущество не делится, если:

• один из супругов купил его за личные деньги во время брака;
• это интеллектуальная собственность;
• это личные вещи индивидуального пользования, например одежда;
• это деньги, полученные в качестве возмещения вреда

Бывают и другие случаи, когда даже совместно нажитое имущество делится не пополам, например, если оформлен брачный контракт. В нем сразу прописывается, кому какое имущество принадлежит сейчас и как будет делиться новое имущество в будущем. Например, квартира — жене, машина — мужу, а дача и акции — пополам, как совместно нажитое. 

В брачный контракт можно вносить изменения. Например, если куплена машина, можно сразу распорядиться, кому она достанется. Любые изменения в контракте должен заверять нотариус.

Если квартира в совместной собственности

Если нужно разделить совместную собственность между супругами, придется выделить доли. Долю в квартире с общей долевой собственностью между супругами можно продать. 

По закону право преимущественной покупки у второго супруга. То есть, если муж решил продать свою долю, то сначала он должен предложить купить ее бывшей жене.

О планах по продаже доли второго собственника нужно уведомить письменно. Надежнее, если письмо отправлено через нотариуса: так в случае чего можно будет доказать исполнение законодательства. 

Если второй собственник откажется, промолчит и не купит в течение месяца долю бывшего супруга, то её можно продавать другому покупателю. Причем цена сделки должна быть такой же, как в уведомлении бывшему супругу, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.

Отказ от покупки второго собственника нужно оформить нотариально. Без заверения отказа продать долю в квартире не получится, суд может посчитать такую сделку недействительной.

Если бывший супруг соглашается купить долю в квартире, то можно оформлять договор купли-продажи.

Если квартира в ипотеке

Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.

Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода.  Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.

Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против. 

Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее. 

Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.

Ипотечную квартиру можно продать, а вырученными деньгами погасить остаток по кредиту. Если бывшие супруги не хотят жить в ипотечной квартире, то нужно обратиться в банк за письменным согласием о продаже залоговой квартиры. Деньги с ее продажи пойдут на выплату остатка по задолженности. 

Супругам можно ничего не менять в кредитном договоре банка, а договориться между собой о денежной компенсации. Например, сумму кредита в 26 тыс. рублей будет продолжать вносить муж, а жена компенсировать ему половину, т. е. 13 тыс. рублей. В этом случае нужно иметь расписку о передачи денег и исполнении обязательств.

Один из супругов может отказаться от прав собственности на квартиру, но остаться созаемщиком. Так может произойти, если один из супругов откажется от своей части квартиры в пользу второго собственника. При этом у банка так и останется два созаемщика. Если один не сможет оплачивать кредит, то банк обратится за взысканием долга к другому.

Если у бывших супругов есть дети

Раздел имущества при разводе родителей никак не касается ребенка, потому что дети не имеют прав на имущество родителей. 

При наличии ребенка квартира делится пополам между супругами как совместно нажитое имущество. При этом у ребенка остается право проживания в квартире после развода.

По закону при разводе семейных пар с детьми квартира не всегда делится между супругами поровну. Но это исключительные случаи.  Их может рассматривать только суд, и одному из бывших супругов придется доказать, почему нужно отступить от равенства долей. 

Если квартира куплена с материнским капиталом

Часть квартиры, которую купили с маткапиталом, делят поровну между родителями и детьми. Это нужно сделать в течение 6 месяцев после выплаты ипотеки.

Оставшаяся часть квартиры делится только между супругами. И при разводе деление происходит по общему правилу — как совместно нажитого имущества.

Если ипотека с привлечением маткапитала еще не выплачена, а супруги разводятся, то квартира переоформляется в общую долевую собственность. При этом суд решает, кому из супругов какую долю выделить. Здесь учитывается соотношение из: собственных средств супругов, средств материнского капитала и суммы кредита.

Например, квартира стоила 6 млн рублей. При покупке жена вложила 1,5 млн рублей или 25 %, которые выручила с продажи студии, купленной до брака. Муж вложил 500 тыс. рублей или 8 %. Маткап покрыл 10% от стоимости. В  этом случае при разводе 10 % поделят поровну на родителей и детей. Жене достанется 25 %, а мужу 8 %. Остальные 57 % будут делиться между супругами.  

Запомнить

1. Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
2. Совместная собственность при разводе делится пополам.
3. Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
4. В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим. 
5. При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
6. При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
7. Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она  делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
8. Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
9. Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
10. Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.