Можно ли продать квартиру в залоге у банка?
Иногда продавцы думают, что продать квартиру в ипотеке нельзя — это не так. При покупке, банк возьмет недвижимость в залог. Продать такую квартиру можно, но понадобится заручится разрешением банка. Рассмотрим основные варианты продажи квартиры в ипотеке.
Вариант 1. Погасить ипотеку досрочно
Досрочно погасить кредит — лучший вариант для всех сторон. Некоторых покупателей может отпугнуть обременение банка, поскольку проводить такие сделки сложнее. Скорее всего придется потратить больше времени на продажу или потерять в деньгах.
Погасить остаток ипотеки можно собственными деньгами или взять другой кредит, например, потребительский. Эта схема сработает, если у продавца есть накопления для погашения остатка или хватит дохода, чтобы взять новый кредит.
Если остаток суммы небольшой, можно попытаться договорится с покупателем о передаче авансом суммы, необходимой для погашения долга. На практике покупатели неохотно идут на такие сделки: придется отдать деньги под расписку и надеяться на честность продавца. В случае отказа продавцом продавать квартиру и возвращать деньги, придется идти в суд. Даже если покупатель выиграет дело, это не гарантирует, что он вернет свои деньги сразу.
Обычно если покупатели соглашаются на такие сделки, то просят значительную скидку.
Вариант 2. Обратится в банк
Покупатель погашает ваш кредит, банк снимает с квартиры обременение и после квартира продается по договору купли-продажи.
Основное отличие от первого варианта — банк принимает участие в сделке и подстраховывает покупателя. Деньги покупатель передает напрямую в банк, а не продавцу. Риски становятся меньше и покупатели охотнее соглашаются на такие условия. Но не все банки готовы на это пойти. Перед началом продажи, следует обратится в банк и выяснить схему продажи залоговой квартиры.
Если банк дает согласие на проведение сделки, покупатель вносит деньги и погашает долг продавца. Оставшуюся разницу между ценой продажи и остатком долга покупатель платит продавцу. Для этого покупатель кладет сумму разницы в банковскую ячейку или открывает аккредитив. Сделать это можно в банке кредиторе или любом другом банке. Продавец получит деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Чтобы подтвердить, что право собственности перешло новому владельцу и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН.
Как только банк получит деньги для погашения ипотеки, он выдаст справку о погашении задолжености и передаст закладную на квартиру, чтобы продавец смог снять обременение самостоятельно. Иногда банки сами сообщают в Росреестр и направляют пакет документов для снятия обременения.
Часто сначала заключается предварительный договор. Продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, ответственность сторон.
После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от продавца к покупателю.
Вариант 3. Переоформить ипотеку на нового собственника
В данном случае квартира продается одновременно с кредитом. Ипотека продавца переоформляется на покупателя вместе с квартирой. На практике провести сделку на таких условиях сложно.
Чтобы сделка состоялась, необходимо не только согласие покупателя на такие условия, но и согласие банка взять покупателя в качестве нового заемщика. Если покупатель согласен, а банк одобрил нужную сумму, заключается трехсторонее солашение о переводе долга по ипотечному кредита с продавца на покупателя.
Покупатель принимает на себя обязательства продавца по ипотеке: остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.
После заключается договор купли-продажи и банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности потребуется внести изменения в запись об ипотеке и сменить залогодателя.
Нужно ли платить налог?
Если при продаже квартиры возникает доход, его нужно будет задекларировать и заплатить НДФЛ.
Если квартира была в собственности более пяти лет, налог платить не нужно.
Есть несколько вариантов снизить налог с продажи квартиры. Вы можете получить вычет в размере одного миллиона рублей или уменьшить налог на сумму фактически понесенных расходов.
Не советуем занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи. Налоговая смотрит не только сумму сделки в договоре, но и кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость, налоговая считает НДФЛ от кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0.7.
Запомнить
- Продать ипотечную квартиру можно, но стоит заручится разрешением от банка
- Самый лучший вариант — досрочно погасить ипотеку
- Если досрочное погашение будет за счет средств покупателя, будьте готовы дать скидку за риски.
- Часто при сделках с ипотечными квартирами заключается предварительный договор. А после снятия Росреестром обременения основной.
- Чтобы продать квартиру вместе с ипотекой, необходимо не только согласие покупателя, но и согласие банка взять покупателя в качестве нового заемщика