19.07.2019

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Как считают кадастровую стоимость недвижимости, почему она отличается от рыночной и как узнать во сколько государство оценило вашу квартиру

В предыдущей статье, мы уже рассказывали, что такое кадастровая стоимость, теперь рассмотрим как ее можно оспорить. 

Ольга купила квартиру за 6 млн рублей, а ее кадастровая стоимость оказалась 8 млн. Из-за этого девушка платит ежегодный налог на имущество на 2000 рублей в год больше, чем могла бы. 

Андрею досталась в наследство квартира в 30 км от МКАД. Он нашел покупателя на нее за 3 миллиона рублей. Но ее кадастровая стоимость 7 млн. Из-за этого вместо 260 тысяч рублей налога, он заплатит — 507 тысяч. Разница почти в 2 раза — 247 тысяч рублей. 

Ольга и Андрей могут оспорить кадастровую стоимость своих квартир и сэкономить на налогах. Расскажем, как это сделать. 

Как рассчитываются налоги с кадастровой стоимости

Рассмотрим два примера: ежегодный налог на имущество и подоходный налог с продажи.

Ежегодный налог на имущество для квартир  — 0,1% от кадастровой стоимости (у домов и апартаментов ставка больше). 

Эту сумму можно уменьшить за счет налогового вычета. Для этого из общей площади квартиры вычитают 20 м² и ставку применяют только к оставшейся площади. 

Рассчитать точный размер налога самому сложно, проще воспользоваться специальным калькулятором на сайте Налоговой. Самая общая формула выглядит так:

1. Кадастровую стоимость квартиры разделите на ее площадь

Например, квартира Ольги стоит 8 млн рублей, а ее площадь — 60 м²

8 млн / 60 м² = 133 333 ₽ 

2. Из общей площади квартиры вычтите 20 м², которые не облагаются налогом

60 м² — 20 м² = 40 м²

3. Определите общую сумму налоговых обязательств: умножьте первую сумму на вторую

133 333 ₽ х 40 м² = 5 333 320 ₽ 

4. Умножьте получившееся число на налоговую ставку

5 333 320 ₽ х 0,1% = 5333 ₽

5333 ₽ — размер ежегодного налога на имущество для Ольги.  

Эта величина очень примерная. В реальности она может оказаться в 2 раза выше. 

Налог с продажи. Если продаете квартиру, купленную до 2016 года, налог надо заплатить со стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Продали за 5 миллионов — платить надо с 5 миллионов без учета налогового вычета.  Если купили квартиру после 2016 года, налог надо заплатить или со стоимости, прописанной в договоре или с 70% кадастровой стоимости (в регионах коэффициент может быть другим). Заплатить надо с суммы, которая окажется больше. Занижать стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налоге, теперь не имеет смысла.

Андрей продает квартиру за 3 млн. 70% от ее кадастровой цены в 7 млн — 4,9 млн. Эта цена выше рыночной, поэтому налог надо заплатить со второй суммы. 

Андрею досталась в наследство квартира в 30 км от МКАД. Он нашел покупателя на нее за 3 миллиона рублей. Но ее кадастровая стоимость 7 млн. В этом случае, налог с продажи рассчитывают с 70% кадастровой цены — с 4,9 млн. 

К налогу можно применить налоговый вычет: либо вычесть 1 миллион рублей, либо заплатить налог только с разницы между суммой покупки и продажи. Андрей получил квартиру в наследство, поэтому ему подходит первый вариант.

Так при цене в 3 млн рублей с учетом налогового вычета в миллион рублей он бы заплатил 260 тысяч рублей (3 млн — 1 млн х 0,13%), с 4,9 млн — 507 тысяч (4,9 млн — 1 млн х 0,13%). Разница — 247 тысяч рублей.

Когда стоит оспаривать кадастровую стоимость

Выгоднее всего оспаривать кадастровую стоимость квартиры непосредственно перед ее продажей. Тогда государство не успеет пересчитать все обратно. 

Андрею несомненно нужно делать перерасчет перед продажей — так он сэкономит 247 тысяч рублей.

Часто может получиться, что расходы на оспаривание кадастровой стоимости превысят выгоду от него. Например, при переоценке ради экономии на ежегодных налогах. Поэтому если вы планируете жить в квартире всего несколько лет, то заморачиваться с переоценкой ради экономии ежегодного налога, скорее всего, не стоит  — выгода не будет стоить усилий. Также нет смысла в переоценке, если у вас льготы или вам не надо платить имущественный налог. Делать переоценку или нет надо считать в каждом конкретном случае. 

При кадастровой цене в 8 млн, Ольга платит 5333 рубля в год. Если бы кадастровая цена была 4 млн, она бы заплатила — 4000 рублей. Разница всего 1333 рубля. На переоценку она потратит в лучшем случае 5 тысяч рублей, на практике, скорее всего, больше. Расходы на это окупятся только через 5 лет выплаты налога. На деле квартиру могут переоценить в 4,5 или 5 млн рублей — тогда экономия будет еще меньше. 

Стоит ли экономия затраченных средств и усилий решать Ольге, но нам кажется, что в ее случае делать переоценку необязательно — выгода будет слишком незначительной. Тем более, что кадастровая стоимость и сама может измениться через несколько лет в меньшую сторону. Поэтому переоценивать квартиру ей нужно только перед продажей — тогда она сэкономит существенную сумму. А если Ольга продаст квартиру через 5 лет после покупки, то платить налог ей и вовсе не придется. 

Оспорить результаты кадастровой оценки можно не позднее чем через 5 лет после записи в государственный кадастр и до момента новой переоценки — то есть изменить можно только последнюю кадастровую стоимость.

Как можно оспорить кадастровую стоимость квартиры

Есть два способа: через специальную комиссию в Росреестре и через суд.

Через комиссию. Подать заявление на пересмотр в комиссию Росреестра дешевле и проще. Запрос рассмотрят за месяц (в редких случаях — за два), от вас ничего не потребуется кроме первоначального сбора документов. 

Оспаривать кадастровую стоимость через комиссию стоит, если была допущена арифметическая ошибка или использованы неверные сведения о недвижимости — например, год постройки дома или площадь квартиры. В прочих случаях, лучше сразу обращаться в суд.

Через суд. Если комиссия вынесла отрицательное решение, придется подавать в суд. Это обойдется дороже и займет больше времени — до 2—3 месяцев. Если ваша кадастровая стоимость завышена в 1,5—2 раза, проще сразу обращаться в суд. 

Вы можете миновать комиссию и подать заявление сразу в суд. Какой способ выгоднее — зависит от вашей ситуации. 

С 1 января 2020 года правила оспаривания кадастровой стоимости немного изменятся. На этапе сбора информации, собственники смогут предоставить чиновникам документы с точными характеристиками квартиры — это должно снизить количество ошибок. Перед утверждением кадастровой оценки у собственников будет время, чтобы ознакомиться с оценкой и в случае необходимости сразу оспорить стоимость. В Москве эти правила действуют с 2018 года. 

Как доказать, что кадастровую стоимость надо пересмотреть

Просто так подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости нельзя. Для этого у вас должны быть основания. Их может быть три:

  1. Недостоверные сведения о квартире при оценке или не все данные учтены (например, неверно рассчитали площадь квартиры);
  2. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную
  3. Отказ комиссии в пересмотре (но это основание только для суда).

Необходимость переоценки придется доказать. На сайте Росреестра есть специальный сервис, бесплатно предоставляющий сведения о том, как была проведена оценка и на основании каких данных. Чтобы получить отчет достаточно лишь ввести кадастровый номер квартиры.

Заказ отчета об определении кадастровой стоимости

Внимательно изучите отчет — он поможет собрать доказательства для переоценки. Возможно, вы заметите ошибку в одном из параметров: расположение, площадь, инженерные коммуникации. Если найдете ошибку, соберите документы, подтверждающие ошибку. Например, кадастровый и технические паспорта (если они у вас есть), выписку из ЕГРН. Бывает, что в отчете площадь квартиры увеличивается в несколько раз или на земельном участке обнаруживается газовая труба, которой там нет. В этом случае подайте заявление в ГБУ или МФЦ — с судом можно не связываться.

Где заказать отчет о рыночной стоимости квартиры

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость квартиры выше рыночной обратитесь к оценочной компании. Она должна быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и иметь страхование ответственности. 

Компания подготовит отчет о рыночной стоимости квартиры. К отчету также понадобится его экспертиза.

С 1 января 2020 года определять кадастровую стоимость квартиры смогут только специальные государственные бюджетные учреждения (ГБУ), а не оценочные организации, отбираемые на конкурсной основе как сейчас. За оценкой можно будет обращаться только к ним.

Какие документы нужны и как их собрать

Для комиссии Росреестра: 

  1. Нотариальные копии правоустанавливающих документов на недвижимость (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН);
  2. Справка о кадастровой стоимости квартиры (выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью);
  3. Документы, подтверждающие ошибки в использованных для оценки данных (если они есть);
  4. Отчет независимых оценщиков о рыночной стоимости квартиры на дату определения ее кадастровой стоимости (он стоит до 2 до 10 тысяч рублей) и экспертиза отчета;
  5. Заявление (его можно составить бесплатно самостоятельно или платно с юристом — это стоит от 5 тысяч рублей).

Для суда понадобятся все документы выше, плюс придется оплатить госпошлину — 300 рублей. Вести дело можно самостоятельно, но на практике лучше обратиться к юристу.

Как вернуть переплаченные налоги

Если кадастровую стоимость снизят, начисленные налоги пересчитают со дня ее внесения в ЕГРН — то есть за весь период, в течение которого применялась оспоренная стоимость. Но налоги можно вернуть только за последние три года перед действующим налоговым периодом. То есть в 2019 году это 2016, 2017 и 2018 годы.

Если Ольга купила квартиру в 2017 году, к 2019 году ей начислили налог за 2017 и 2018 годы, за которые налог пересчитают. Если она купила квартиру в 2015 году, то налог пересчитают только за 3 года: 2016, 2017 и 2018 годы.

Заявление о возврате части налога, надо подать в ФНС. 

Запомнить 

  1. Если кадастровая стоимость завышена, вам начислят больше налогов при продаже, вступлении в наследство и ежегодном налоге на имущество. 
  2. Ежегодный налог на имущество для квартир  — 0,1% от кадастровой стоимости.  Эту сумму можно уменьшить за счет налогового вычета — из общей площади квартиры вычитают 20 м² и ставку применяют только к оставшейся площади. 
  3. Если продаете квартиру, налог надо заплатить или со стоимости, прописанной в договоре или с 70% кадастровой стоимости. Заплатить надо с суммы, которая окажется больше. 
  4. К налогу за продажу квартиры можно применить налоговый вычет: либо вычесть 1 миллион рублей, либо заплатить налог только с разницы между суммой покупки и продажи. Надо смотреть, что выгоднее.
  5. Часто расходы на оспаривание кадастровой стоимости могут превысить выгоду от него. Поэтому выгоднее всего оспаривать кадастровую стоимость квартиры непосредственно перед ее продажей. 
  6. Оспорить можно только последнюю кадастровую стоимость. Это можно сделать  через специальную комиссию в Росреестре или через суд. Первый вариант проще, быстрее и дешевле, он подходит, когда допущена арифметическая ошибка или использованы неверные сведения о недвижимости. В остальных случаях, лучше сразу обращаться в суд.
  7. Необходимость переоценки придется доказать, а перед обращением в комиссию или суд заказать отчет о рыночной стоимости квартиры. 
  8. Если кадастровую стоимость снизят, начисленные налоги тоже пересчитают. Но только за последние три года.

 

Новые статьи о недвижимости
каждую неделю! Полезное о квартирах, сделках
и налогах каждую неделю
Как продать квартиру и сохранить нервы
еще статьи