13.11.2018

Как купить квартиру самостоятельно на вторичном рынке Инструкция

Как выбрать квартиру, проверить документы, оформить сделку, не потерять деньги и не столкнуться с проблемами

Определите бюджет и выберите способ покупки

Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.

Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы

Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.

Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.

Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.

Выберите как будете покупать: с риелтором или самостоятельно

Вторичное жилье — квартира, которая находится в праве собственности у простого человека (физического лица) или нескольких людей. При покупке вторичного жилья надо особенно тщательно проверить юридическую чистоту квартиры: прописанные люди, обременения и долги. Купить такую квартиру можно самостоятельно или с риелтором.

С риелтором: быстро, надежно, с комиссией. С риелтором вы сэкономите время и силы на поиски квартиры, подготовку и проверку документов, оформление сделки, но за комфорт придется заплатить. Услуги риелтора стоят 2-4% от сделки. Если квартира стоит 6 млн. ₽ — это 120 000 – 240 000 ₽.

Платить риелтору надо не всегда. Если агента нанял продавец, вы можете просто выбирать квартиру из базы агентства — комиссию заплатит продавец.

Как правило, купить квартиру с риелтором быстрее, чем искать ее самому. У него есть своя база квартир, он первым узнает о новых вариантах, знает как договориться с собственником и оформить все документы максимально быстро.

Самостоятельно: долго, рискованно, дешевле. Покупая квартиру самостоятельно, вы сэкономите деньги, но придется самому поискать квартиру, повозиться с документами, проверить  юридическую чистоту квартиры и оформить сделку. Скорее всего, сами вы будете покупать квартиру дольше, чем с профессиональным риелтором.

Покупая квартиру самостоятельно, вы рискуете потерять аванс и купить квартиру с юридическим проблемами (обременение, долги или прописанные дети). Поэтому подойдите к проверке документов максимально ответственно. Перед подписанием договора купли-продажи мы рекомендуем показать все документы и договор опытному юристу.

Начните искать

Определитесь какая квартира вам нужна: сколько комнат, в каком районе, доме, на каком этаже и в каком состоянии. Максимально сузьте сферу поиска: если хотите жить у парка, но предлагают хорошую квартиру в индустриальном районе — откажитесь и ищите дальше.

Если покупаете с риелтором, он сам займется поиском подходящих вариантов или предложит варианты из своей базы — вам надо будет только посмотреть квартиру и принять решение.

Если покупаете самостоятельно, внимательно и регулярно мониторьте главные сайты по продаже недвижимости: Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость. В вашем городе могут быть более популярны местные сайты.

Не будьте пассивны и разместите объявление о покупке, в котором расскажите какую квартиру и в пределах какой суммы вы ищете. Объявление могут увидеть собственники или агенты, которые ищут покупателя под конкретный вариант.

Расскажите друзьям и коллегам о том, что покупаете квартиру. Не игнорируйте социальные сети. Разместите пост о поиске квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Если ищите квартиру в том же районе, не игнорируйте объявления на столбах, подъездах, баннеры на балконах и окнах — они по-прежнему работают.

Стоимость одинаковых квартир может варьироваться в пределах 10-15% — это сотни тысяч рублей.

За одни и те же деньги можно купить студию в центре или двушку на окраине

Чтобы определить адекватную цену, посмотрите сколько стоят квартиры, которые вы хотите в конкретном районе. Средняя цена и будет ориентиром.

Если хотите купить подешевле, приготовьте нужную сумму денег. Иногда продавцы хотят продать квартиру как можно скорее и готовы сбросить  за скорость несколько процентов от стоимости. Но в этом случае сделку придется провести за наличные сделки в кратчайшие сроки.

Насторожитесь, если цена слишком низкая. У больших скидок всегда есть причины. Конечно, продавцу могут срочно понадобиться деньги, но он может также сбросить цену из-за долгов квартиры по коммуналке, рассыпающимся стенам или плохой экологии.

Многие объявления с сильно заниженной ценой — фальшивка ради привлечения внимания. Когда вы позвоните по номеру, вам возможно скажут, что эта квартира продана, но есть другая — похожая, — но уже по обычной цене. Но иногда супердешевые квартиры встречаются и очень быстро продаются, поэтому не ленитесь звонить по всем объявлениям.

Чтобы проверить справедливость цены продавца, позвоните нескольким агентствам недвижимости, опишите им квартиру и предложите помочь определиться с ценой. Скорее всего, они подскажут адекватный усредненный вариант.

Сравните квартиры на разных сайтах. Часто одну и ту же квартиру можно найти на разных сайтах. Но в одном случае она будет от собственника, а в другом — от агента, который просто скопировал объявление и указал свой номер телефона. Такие недобросовестные риелторы разыгрывают на показах целый спектакль: вам скажут, что агент от продавца, а продавцу — что агент придет сразу с покупателем. В итоге вам всеми силами будут стараться продать квартиру дороже цены, назначенной собственником — риелтору надо отбить свою комиссию.
Факторы Как влияют на стоимость
Количество комнат и площадь Чем больше, тем дороже
Планировка Изолированные комнаты ценятся дороже, чем смежные.

Необычные планировки могут отпугнуть покупателя, неузаконенные планировки существенно снижают стоимость квартиры

Размер кухни Чем больше, тем дороже Хорошо, если кухня больше 10 кв. м. Кухни меньше 7 кв. м. считаются морально устаревшими — покупатели их не любят
Этажность Дороже всех средние этажи Первый этаж, как правило, дешевле на 10% Если из окон красивый вид, чем выше этаж, тем дороже
Тип дома и год постройки Кирпичные и монолитные дома дороже панельных Чем новее дом, тем дороже квартира Если дом строится, цена ниже
Состояние квартиры, ремонт Чем ухоженнее, тем дороже Дизайнерский ремонт повышает стоимость только в премиальных квартирах
Территория возле дома Цена выше, если есть: ухоженный двор, парковки, детская и спортивная площадка
Район и инфраструктура В престижных районах жилье дороже Хорошо если рядом остановка, школа, детский сад, больница, к дому легко доехать из любого района города
Тип санузла Квартиры с раздельным санузлом (ванная и туалет) могут стоить дороже квартир со смежным (ванная+туалет)
Застекление балкона, окна Лоджия, застекленный балкон, пластиковые окна, красивый вид из окна повышают цену
Тип отопления Индивидуальное дороже, чем центральное

Если хотите сэкономить, не переплачивайте за ремонт. Часто собственники делают дорогой ремонт, а потом хотят окупить затраты и поднимают цены на квартиру. Если квартира дорогая,  это удобно — вы сразу заезжаете в жилье с хорошим ремонтом.

Но дорогой ремонт бюджетной квартиры снижает ее ликвидность. Собственник может наремонтировать квартиру на 2-3 млн ₽ и на столько же поднять ее стоимость. В итоге однушка за 6 млн может стоить все 8. За эти деньги можно найти простеньную двушку, а потом самостоятельно сделать ремонт.

Проще купить подешевле и сделать ремонт самостоятельно все под себя

Если денег впритык смотрите на состояние жилья, а не на ремонт. Гораздо важнее, чтобы в квартире не было аварийных мест: протекающей сантехники и потолков, прогнивших труб. Все остальное вы можете сделать сами под свой вкус: переклеить обои на те, которые вам нравятся, покрасить стены, положить теплый пол вместо паркета, поставить экологичные деревянные окна вместо стандартных пластиковых.

Часто проще купить квартиру с черновой отделкой полностью готовой к ремонту (оштукатуренные стены, перетянутые полы, новые трубы и сантехника), чем потрепанную в запущенном состоянии.  Если в квартире содранные обои, прогнивший пол и залитый потолок, вам все равно придется все сдирать и менять — проще купить квартиру подешевле и сделать все как надо с нуля. Потрепанная квартира в черновой отделке может стоить на 10-20% дешевле квартиры, в которой ремонт есть, но последний раз его делали лет 40 назад.

Лучше сэкономить и купить квартиру с черновой отделкой, чем переплатить за старые обои и протекающие трубы

Обращайте внимание не только на состояние квартиры и дома, но и на район, инфраструктуру, близость детских садиков, школ и больниц. Помните, что какой бы замечательной ни была квартира, из нее придется выходить в большой мир. Пусть в нем тоже будет комфортно.

Если покупаете квартиру премиум-класса, дорогой качественный или уникальный дизайнерский ремонт — норма.   

Посмотрите варианты и выберите квартиру

Пока будете идти на просмотр, изучите район: насколько в нем комфортно и безопасно жить. Засеките время от остановки или станции, обратите внимание на магазины, аптеки, школы. Подумайте о том, где будут играть дети, в какую школу они пойдут, где вы оставите машину.

Квартира начинается с подъезда. Если он темный, вонючий и весь расписан нецензурной бранью, это много скажет о ваших будущих соседях.

Внимательно осмотрите квартиру. Обращайте внимание на все: состояние пола, стен, окон, сантехники и батарей, свежесть ремонта.

Смотрите квартиру внимательно — любой найденный недостаток может стать поводом для торга

Вот на что следует обратить внимание:

  • Собственники: сколько собственников у квартиры, кто в ней прописан, есть ли среди собственников дети или недееспособные взрослые, как долго квартира в собственности;
  • Вид сделки: прямая (человек просто продает квартиру и получает деньги) или альтернативная (человек продает квартиру и сразу же покупает новую) — во втором случае сделка может затянуться или сорваться;
  • Обременения: есть квартира в ипотеке на нее есть обременение в пользу банка, а, значит, без его согласия и до полного погашения долга квартиру купить нельзя. Кроме того, если сделка сорвется, вы рискуете потерять аванс;
  • Документы на квартиру: правоустанавливающие документы и техническая документация;
  • Ремонт: нужен ли он, когда делали последний раз, что изменили в квартире: стальные двери, новая сантехника и кафель, счетчики, металлопластиковые окна, паркет и пр.;
  • Потолки и пол: в каком состоянии потолки, пол и стены, нет ли на потолке подтеков и пятен;
  • Состояние окон:  деревянные или пластиковые, дует ли в них, насколько хороша шумоизоляция;
  • Состояние сантехники и труб: батареи, трубы и сантехника не должны протекать, быть ржавыми, недостатки должны быть исправлены профессионально, а не намотанной тряпочкой или жвачкой;
  • Счетчики на тепло, газ, воду и свет;
  • Документы на перепланировку, если ее делали;
  • Освещенность: куда выходят окна, хватает ли света;
  • Шумоизоляция: какие соседи, хороша ли звукоизоляция?
  • Район: далеко ли до остановки или метро, как дела с парковкой, есть ли где погулять и поиграть детям;
  • Коммунальные платежи: сколько уходит на коммуналку, есть ли долги по платежам;
  • Мебель и техника: оставит ли продавец что-нибудь из мебели и техники;
  • Готовность к продаже и сроки: все ли готово к продаже, как быстро можно заехать.

Не верьте продавцу на слово. Попросите все слова подкрепить документально. Посмотрите копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке.

Не бойтесь торговаться. Большинство продавцов специально назначают слегка завышенную цену, чтобы скидкой исправить обнаруженные недостатки. Поэтому после осмотра квартиры, смело торгуйтесь до той цены, которая устроит обоих. Но помните, что скидка — не обязательная часть сделки. Многие продавцы не согласятся сбросить даже несколько тысяч.

Обратите внимание на продавца.  Это должен быть адекватный человек, который не создаст вам дополнительных сложностей при покупке.

Если сомневаетесь в правильности цены квартиры, закажите услуги профессионального оценщика. Они обойдутся в 3000-5000 ₽.
Специалист учтет затраты продавца, уровень инфляции, амортизацию. На практике такое работает редко. Если собственник хочет продать подороже, никакая оценка его не переубедит. Если покупаете квартиру в ипотеку, обязательно понадобится оценочный альбом — документ для банка о состоянии квартиры и ее стоимости. У оценщика должна быть аттестация банка — документы от сторонних людей он не примет.

Проверьте документы

Если определились с квартирой и договорились о цене, проверьте наличие всех необходимых документов, юридическую чистоту квартиры и отсутствие препятствий к продаже.

Если собственников несколько, надо получить согласие каждого из них. Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства.

Если наняли агентство, проверить юридическую чистоту квартиры должен его юрист.

Продать квартиру может только ее фактический собственник

Другой человек может продать квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Документы, которые понадобятся для сделки:

  • паспорта собственников;
  • нотариально заверенные согласия всех собственников на продажу, в том числе согласие супруга/ги на продажу недвижимости, если вы купили ее в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
  • Выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире.

Документы, которые надо дополнительно проверить перед подписанием договора:

  • копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • справка о законности перепланировки, если ее сделали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
  • Техпаспорт (тех.описание, экспликация и поэтажный план). Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах.
  • справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в дар или наследство;
  • справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным — это не обязательно, но мы настоятельно рекомендуем;
  • справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
  • отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников.

Вы можете самостоятельно проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, нет ли у нее статуса арестованной или заложенной, на сайте Росреестра с помощью электронной выписки из ЕГРП;

Все документы должны быть в оригинале.

Проверьте правильность документов у юриста или профессионального риелтора

Удобно, если продавец заранее выпишется из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

Подпишите договор задатка

После сбора и проверки всех документов, заключите с продавцом договор задатка. Документ составляется в произвольной форме.

Договор задатка страхует и вас и продавца. Если вы откажетесь от сделки, задаток останется у продавца. Но если откажется продавец, он должен будет выплатить вернуть вам задаток и выплатить такую же сумму сверху.

Точной суммы задатка нет. Если покупаете напрямую у собственника, это могут быть 50 000 ₽, если через агентство, как правило, сумма будет раза в 2-3 больше.

Задаток ≠ Аванс

При заключении договора помните, что понятия задаток и аванс не равнозначны. Аванс продавец обязан вернуть, а задаток нет.

В договоре задатка обязательно укажите:

  • паспортные данные обеих сторон;
  • адрес и описание квартиры (площадь, количество комнат, кадастровый номер и пр.);
  • подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
  • точную стоимость квартиры;
  • размер задатка, сроки оплаты;
  • условие, что задаток не возвращается, если вы откажетесь от сделки;
  • условие, что задаток возвращается в двойном размере, если от сделки откажется продавец;
  • срок, когда продавец должен освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • кто несет дополнительные расходы (оплата госпошлин, регистрации сделки, аренды ячеек в банке и пр. Обычно расходы по оформлению документов оплачивает продавец, госпошлину — вы, а аренду ячеек — поровну);
  • дата и подписи.

Подписание договора задаткане означает, что квартира перешла к вам. Квартира станет вашей только после государственной регистрации договора купли-продажи.

Заключите договор купли-продажи

Когда обо всем договоритесь, можно подписывать договор купли-продажи.

Составьте договор у риелтора, юриста или нотариуса — не стоит на этом экономить. Если пропустите какое-то существенное условие, сделку могут признать недействительной. По закону договор можно заключить в простой письменной форме, но гораздо надежнее заверить его у нотариуса.

При подписании договора проверьте паспортных данных участников сделки и характеристик квартиры (адрес, стоимость, площадь, количество комнат).  

Внимательно читайте договор перед тем, как подписать его

В договоре обязательно должны быть указаны:

  • ФИО сторон, место жительства и паспортные данные;
  • условия, без которых договор не считается заключенным;
  • стоимость квартиры;
  • подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, жилое назначение;
  • обременения на квартиру или отсутствие препятствий для продажи квартиры (залога, ареста, долгов, запрета отчуждать и пр.);
  • разрешение супруга/ги на совершение сделки;
  • отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
  • сроки и порядок передачи квартиры;
  • сроки и порядок выплат;
  • форма оплаты (перевод или наличные);
  • добровольность заключения договора, взаимная выгода, дееспособность сторон.

К договору должны быть приложены все  документы, которые упомянуты в нем: передаточный акт, расписка о получении денег. Договор надо составить в 3 экземплярах: для вас, продавца и Росреестра.

Подписанный договор подайте в МФЦ вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру от продавца к вам.

Подписанный договор не подтверждает переход права собственности. Переход права собственности подтверждает только государственная регистрация сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости

Если покупаете квартиру у подрядчика, оформляется договор переуступки права требования недвижимости. Пока дом не сдан, им владеет застройщик, а вашей квартира станет только после того, как дом будет сдан.

Зарегистрируйте переход права собственности

Подписав договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности на квартиру в МФЦ. Заплатите госпошлину за регистрацию — 2000₽. Через 5-9 рабочих дней заберите готовую выписку ЕГРН с печатью.

После получения выписки ЕГРН с печатью можете прописываться в новом месте.

Передайте деньги

Документируйте все действия с деньгами: перевод, получение, требуйте расписок о получении. Если наняли риелтора, этим должен заниматься он.

Деньги можно передать как угодно: наличными или переводом. Безопаснее всего заплатить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.

Через банковскую ячейку. В присутствии продавца и банковских работниках вы вносите деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, вы не сможете их забрать, а продавцу отдадут их после того, как он покажет договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.

Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Вы перечисляете деньги на специальный счет, с которого продавец получит деньги после регистрации сделки. Это самый безопасный вариант — ни вам ни продавцу ни придется везти с собой наличные.

Получите квартиру и подпишите передаточный акт

Если в договоре не указано иначе, квартира переходит к вам в собственность после подписания передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтверждает, что вы получили  квартиру в надлежащем виде и без долгов

Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ.

Передаточный акт можно составить в любой форме, но в нем обязательно должны быть указаны:

  • ФИО сторон, данные продавца и покупателя;
  • полное описание квартиры;
  • доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
  • основание для передачи квартиры;
  • упоминание об отсутствии взаимных претензий;
  • дата и подписи.

После подписания передаточного акта квартира полностью переходит к  вам и становится вашей собственностью.

Оформите налоговый вычет

За покупку квартиры, земли или дома вам положен налоговый вычет в размере 13% от затрат. Лимит потраченных денег – 2 млн руб.; максимальная компенсация – 260 000 руб. Если вы в браке и купили квартиру в совместную собственность, каждый из супругов имеет право на налоговый вычет.

Например, вы купили квартиру за 3 млн руб. Каждый из супругов получит вычет 13% от расходов на покупку – 1,5 млн для каждого, т. е. 195 000 руб. С квартиры стоимостью 3 млн руб. вы вернете 390 000 руб. налогов.

Если купили квартиру в ипотеку, то дополнительно имеете право на получение 13% от всей суммы начисленных процентов по кредиту. Налоговый лимит 3 млн руб. Если купили квартиру до 2014 г., то всю переплату по ипотеке можно возместить, без указанного ограничения. Вычет возможен только за фактически уплаченные ипотечные проценты за прошлые календарные годы. Выплаты за вычеты можно растянуть хоть на 10 лет до истечения лимита.

Например, вы купили квартиру в кредит за 2 млн руб., а проценты по кредиту за все время его использования составили 3 000 000 руб. Вы получите вычет в размере 13% от стоимости квартиры (2 млн руб.) – 260 000 руб. А также вычет из процентов по кредиту – 13% от 3 млн руб. – 390 000 руб. Итого вы вернете себе 260 000 + 390 000 = 650 000 руб. от понесенных затрат в 5 млн руб.

Если вы в браке и платите за ипотеку вдвоем, каждый из супругов может оформить налоговый вычет.

Для получения налогового вычета предоставьте в налоговую:

  • паспорт;
  • декларацию 3-НДФЛ;
  • заявление на возврат налога;
  • подтверждение, что вы потратили деньги на покупку квартиры (платежные поручения, расписки);
  • справку 2-НДФЛ с работы;
  • договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;
  • выписка ЕГРН с печатью;
  • передаточный акт;
  • кредитный договор и справка об удержанных процентах, если купили квартиру в ипотеку.

Налоговая может проверять документы до 3 месяцев.

Запомнить  

  1. С риелтором вы купите квартиру быстрее, но за свою работу он возьмет 2-4% от ее стоимости. Покупая квартиру самостоятельно, вы сэкономите, но это займет дольше времени, придется проверить все документы и взять на себя риски ошибок.
  2. Перед покупкой определитесь с бюджетом, способом покупки, видом сделки, характеристиками квартиры, которую ищете.
  3. Ищите квартиру на профильных сайтах объявлений, в соцсетях, через знакомых и объявления на столбах, в подъездах и лифтах.
  4. Не переплачивайте за ремонт. Выгоднее купить подешевле и сделать ремонт самостоятельно под себя.
  5. На просмотре внимательно осмотрите квартиру. Любой найденный недостаток — повод для скидки. Уточните у собственника юридическую историю и чистоту квартиры, попросите копии правоустанавливающих документов. Если квартира нравится, торгуйтесь.
  6. Если договорились о покупке, продавец должен подготовить все необходимые документы. Проверьте их вместе с юристом или грамотным риелтором. Если в документах будет ошибка или квартиру заведомо нельзя продавать, в будущем сделку могут аннулировать.
  7. Когда договоритесь о цене, условиях и проверьте юридическую чистоту квартиры, подпишите договор задатка. Если передумаете — задаток останется у продавца, если передумает продавец — он вернет сумму задатка в двойном размере.
  8. Когда все готово, заключите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности, передайте деньги за квартиру и подпишите передаточный акт.
  9. Оформите вычет за покупку квартиры в размере 13% от затрат.

 

 

 

Новые статьи о недвижимости
каждую неделю! Полезное о квартирах, сделках
и налогах каждую неделю
Как купить квартиру и не потерять веру в людей
еще статьи