Что такое эскроу-счет
Эскроу — это специальный счет в банке, который нужен, чтобы сохранить деньги покупателя, а после выполнения определенных условий передать их продавцу.
Эскроу-счета можно использовать в любых сделках, но с июля 2019 года термин широко применяется в долевом строительстве.
Закон регламентирует применение эскроу-счета, и эта система оплаты принята, чтобы обезопасить дольщиков.
Когда покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, то застройщик сможет их забрать, только когда выполнит условия, прописанные в договоре, например — после ввода дома в эксплуатацию.
| Оплата по ДДУ до июля 2019 года | Оплата по ДДУ после июля 2019 года |
| Дольщик оплачивал полную стоимость квартиры зстройщику. Застройщик мог заморозить строительство, а дольщик остаться без денег и без квартиры. | Дольщик переводит полную стоимость за квартиру на эскроу-счет в банк. Если застройщик замораживает строительство, дольщику возвращаются его деньги. |
Как проходит сделка
Если девелоперу нужны финансы на строительство, то он обращается в банк. Банк, который кредитует строительство, открывает и эскроу-счета.
Но бывает, что строительная компания не связана обязательствами с каким-то конкретным банком. Значит, покупатель может открыть эскроу-счет в любом банке, одобренном на официальном сайте Центробанка.
В сделке с эскроу-счетом принимают участие три стороны: покупатель жилья, банк и продавец-застройщик.
Банк оказывает услуги по открытию эскроу-счета. Он же выступает гарантом, что с деньгами покупателя ничего не случится.
Когда банк получает деньги от покупателя недвижимости, то вносит их на счет. К счету и деньгам на нем никто не имеет доступа — средства заморожены. Также эти деньги не капитализируются, т. е. никакого дополнительного дохода покупатель с них не имеет.
Застройщик получит деньги только после окончания строительства, во время, указанное в проектной декларации, — когда выполнит все условия по договору.
Если застройщик не передаст квартиру вовремя или не успеет завершить строительство, то деньги с эскроу-счета вернутся покупателю. Также покупатель получит свои деньги, если застройщика признают банкротом или если по решению суда его ликвидируют.
Деньги покупателя за недвижимость переведут на счет застройщика, как только оговоренные в договоре документы будут приложены. На этом договор между застройщиком и покупателем считается исполненным.
Как оформить договор
Прежде чем заключать договор с открытием счета эскроу, нужно выбрать квартиру и уточнить, продается ли она. Например, просто посмотреть квартиру на сайте ЖК недостаточно, нужно связаться с застройщиком и забронировать ее.
После этого обращаются в офис застройщика, чтобы подписать договор долевого участия в строительстве.
Застройщик, который планирует работать с эскроу-счетом, открывает его, как только получено разрешение на строительство. Поэтому в офисе застройщика покупателя обязательно предупредят, что они работают с эскроу-счетами и предложит заключить трехсторонний договор.
Когда договор подписан, банк открывает счет для покупателя, куда будут переведены деньги за квартиру.
При этом, если квартира приобретается в ипотеку, то нужно заключить еще один договор — ипотечный. Он заключается только между банком и покупателем и никак не влияет на эскроу-счет.
Покупатель вносит деньги на эскроу-счет согласно условиям договора: в размере либо первоначального взноса, либо полной стоимости недвижимости. С этого момента деньги покупателя заморожены, никто не имеет к ним доступа.
Условиями трехстороннего договора должно быть предусмотрено, что является доказательством оказанной услуги. Например, ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры или выписка из ЕГРН.
Так, если это акт приема-передачи квартиры, то, когда дом достроят и введут его в эксплуатацию, покупателя недвижимости пригласят на осмотр квартиры. Когда акт приема-передачи квартиры между застройщиком и покупателем будет подписан и передан в банк, то деньги покупателя с эсроку-счета переведут на счет застройщика.
Плюсы и минусы эскроу-счета
Система эскроу-счетов при покупке жилья имеет свои нюансы.
Вот основные плюсы:
- Для дольщиков счет эскроу бесплатный, за его открытие не надо платить.
- Для эскроу-счета действует система страхования вкладов до 10 млн рублей. Так, если у банка отзовут лицензию, деньги покупателя не пропадут, а вернутся к нему.
- Если у покупателя есть долги, то этот счет нельзя заблокировать или арестовать.
- Эскроу-счет — это гарантия на получение квартиры, когда застройщик выполняет свои обязательства, или на возврат денег, если не выполняет.
- Счет закроется автоматически, если одна из сторон решит расторгнуть сделку. Деньги вернутся покупателю квартиры.
- Деньги на эскроу-счете заморожены, их никто не использует.
- Любой документ, о котором договорятся обе стороны, может быть доказательством заключения сделки.
- Банк, который открывает эскроу-счет и кредитует застройщика, может контролировать расход средств на строительство при долевом строительстве.
Есть у эскроу и недостатки. Среди них:
- С эскроу-счетами работают не все банки.
- Вернуть деньги со счета просто обратившись в банк нельзя, нужно расторгнуть официальный договор.
- Увеличение стоимости жилья и процентных ставок по ипотеке. Застройщик вынужден брать в банке кредит и закладывает банковское обслуживание и оплату процента в стоимость квартиры.
- Покупка квартиры свыше 10 млн рублей через эскроу-счет — это личный риск покупателя, т. к. эту сумму нельзя застраховать в агентстве по страхованию вкладов.
Запомнить
- Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя квартиры.
- Покупатель открывает эскроу-счет при покупке квартиры, чаще всего новостройки.
- Договор на открытие счета заключается между покупателем, застройщиком и банком.
- Покупатель кладет деньги на оплату квартиры на специальный счет в банке, к счету никто не имеет доступа.
- Если застройщик не выполнит свои обязательства, то покупатель квартиры получит свои деньги назад.
- Эскроу-счета обеспечивают безопасность покупателю недвижимости и дают гарантию, что он получит квартиру.