Что такое дарственная
Понятия «дарственная» в законе нет, в нем говорится только о договоре дарения.
Договор дарения заключается, когда одно лицо передает в дар свою недвижимость другому лицу безвозмездно. Обычно этот способ передачи недвижимости используется между родственниками: он простой и быстрый.
Передать квартиру собственник может физическому лицу, например, бабушка может написать дарственную на внука. Также квартиру можно подарить компании или государству.
Дарение — это двусторонняя сделка, а значит, нужно получить согласие одаряемого принять в дар квартиру. Таким образом, у последнего есть право отказаться от подарка.
Особенности дарственной
Собственник жилья не может выдвигать никаких условий получателю подарка. Например, не может запретить кого-то прописывать в квартире или менять ее интерьер следующие 10 лет.
Как только человек получил квартиру по договору дарения, он имеет право распоряжаться ей по собственному усмотрению. Например, выставить на продажу, сдать в аренду или также передарить другому человеку.
Сделку, где квартира переходит по дарственной не между родственниками, могут признать притворной. Суд может увидеть в такой сделке скрытую куплю-продажу и отменить ее. Если за договор дарения даритель что-то просит, например оплачивать свои коммунальные платежи, купить стиральную машину или не курить на кухне, то такой договор тоже считается притворным.
Кому нельзя дарить квартиру
Квартира — дорогой подарок, под его видом может скрываться взятка. Поэтому по закону дарить недвижимость нельзя:
- работникам образовательных, медицинских организаций, оказывающих социальные услуги, организаций для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
- госслужащим на государственном, региональном и муниципальном уровне, а также служащим Банка России;
- коммерческим организациям друг другу.
Например, пациент не может подарить врачу квартиру в качестве благодарности за сложную операцию. Такой договор вызовет подозрение и будет признан недействительным.
Кто не может дарить недвижимость
Если человек не является собственником квартиры, то не имеет право ее дарить. Причем прописка в паспорте еще не доказательство, что его владелец — собственник имущества. Собственник квартиры тот, чье имя зарегистрировано в Росреестре.
Кроме того, закон запрещает проводить сделки:
- недееспособным и их законным представителям;
- малолетним и их законным представителям;
- родственникам и всем тем, кто находится на лечении, содержании и воспитании в медицинских и образовательных учреждениях, а также организациях, оказывающих социальные услуги, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Если квартира находится в совместной собственности, то договор дарения можно оформить только по общему решению всех собственников. Так, муж не может подарить свою часть квартиры дочери от первого брака без согласия настоящей жены.
Если квартира находится в долевой собственности, то свою долю можно подарить без разрешения остальных собственников.
Какие документы нужны
Чтобы составить договор дарения, нужны следующие документы:
- паспорта обеих сторон;
- правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, решение суда;
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- технический паспорт — нужен, если приватизированная квартира не стоит на кадастровом учете;
- справка об отсутствии долгов на коммунальные платежи;
- согласие супруга на сделку, если недвижимость куплена в браке. Согласие должно быть нотариально заверено.
Еще может понадобиться акт приема-передачи. Это не обязательно, закон разрешает обойтись без него. Однако он пригодится, если возникнут какие-то проблемы или претензии. К тому же договор дарения считается заключенным после регистрации прав собственности в Росреестре, а сделка совершенной только после передачи собственности. Такую передачу как раз и подтверждает акт приема-передачи.
Например, бабушка решила подарить квартиру внучке. Они заключили договор и подписали акт приема-передачи. Потом старушка заболела коронавирусом и скоропостижно скончалась. Внучка может зарегистрировать договор в судебном порядке, так как акт доказывает, что фактически владение уже перешло к ней.
Что должно быть в договоре
Договор дарения нужно оформить письменно.
Вот что обязательно нужно указать в договоре:
- Ф. И. О. дарителя и одаряемого;
- паспортные данные обеих сторон, в том числе дату и место рождения;
- описание объекта недвижимости в соответствии с выпиской ЕГРН, а также его площадь, кадастровый номер и адрес;
- документ-основание: на основании чего дарителю принадлежит недвижимость, где и когда объект был зарегистрирован.
Также иногда прописывают пункт, когда квартира возвращается дарителю. Это может произойти только при одном условии, предусмотренном ч. 4 cт. 578 ГK PФ: если даритель переживет одаряемого.
Если в договоре дарения нет этого пункта, то после смерти одаряемого подаренная квартира будет делиться между его наследниками, но к дарителю никогда уже не вернется.
Если сделка на квартиру проходит между близкими родственниками, то заверять договор у нотариуса не нужно.
Однако нотариус понадобится, если дарится часть или доля квартиры или если в квартире несколько собственников.
Когда договор дарения подписан обеими сторонами, его направляют в Росреестр.
Как оформить дарственную
Чтобы зарегистрировать права собственности, понадобятся следующие документы:
- паспорта обеих сторон;
- правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, решение суда;
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- технический паспорт — нужен, если приватизированная квартира не стоит на кадастровом учете;
- справка об отсутствии долгов на коммунальные платежи;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если недвижимость куплена в браке;
- квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей;
- договор дарения в 3-х экземплярах: по одному для дарителя и одаряемого и один хранится в Росреестре.
Через Росреестр
Подать документы на регистрацию прав собственности можно напрямую в Росреестр:
- лично в офисе Росреестра;
- в электронном виде на сайте Росреестра;
- на выездном приеме специалистов Росреестра для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов I и II групп.
Документы будут готовы в срок до 7 дней. Отслеживать статус заявления можно на сайте Росреестра.
Через МФЦ
Зарегистрировать договор дарения можно через МФЦ. Для этого даритель и одаряемый должны прийти в МФЦ с пакетом документов. При этом можно обратиться в любой МФЦ, который предоставляет услуги Росреестра, а не только по месту нахождения недвижимости.
Сотруднику МФЦ нужно передать пакет документов для регистрации. Кроме него понадобится еще заявление о проведении регистрации. Этот документ сотрудник МФЦ подготовит на месте.
Срок регистрации договора дарения через МФЦ — 10 дней.
Через нотариуса
Подать документы для регистрации прав собственности можно через нотариуса. При этом сделка с квартирой тоже должна быть оформлена нотариально.
Регистрация прав собственности через нотариуса — это самый быстрый способ. Документы направляются нотариусом в Росреестр в электронной форме.
Срок регистрации — около 3 дней.
Нужно ли платить налог
Если договор дарения оформлен между близкими родственниками, то, согласно закону, налог платить не нужно. Например, если брат дарит квартиру сестре, если усыновитель — усыновленному сыну, то ни одна из сторон налог не платит.
Во всех остальных случаях налог — 13% платит одаряемый, а не даритель. Сумма налога рассчитывается от:
- цены квартиры, прописанной в договоре,
- кадастровой стоимости, указанной в Росреестре.
Если в дар переходит не целая квартира, а доля, то подоходный налог рассчитывается с этой доли.
Одаряемый должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. В декларации указывают, какой доход был получен, налоговая сама рассчитывает сумму налога от кадастровой стоимости.
Как отменить договор дарения
Если квартира еще не подарена, а только обещана, например, в договоре дарения указано, что это произойдет в будущем, то даритель может передумать ее дарить.
Отказ от дарения будет правомерен, если передача квартиры снижает его уровень жизни.
Например, в договоре дарения указано, что квартира перейдет новому владельцу только через 3 года. За это время у дарителя ухудшилось финансовое, семейное или материальное состояние. От него ушла жена, он серьезно заболел, работать не может, а на лечение требуются большие суммы. Даритель вынужден отменить договор дарения и продать квартиру, чтобы оплатить лечение.
Если регистрация прав уже прошла, то отменить договор дарения тоже можно. Но одного желания дарителя будет недостаточно. Закон позволяет собственнику квартиры передумать, если для этого есть существенные основания. Они все прописаны в законе.
| ✅ Можно отменить | ❌ Нельзя отменить |
| Ухудшилось материальное, финансовое и семейное положение дарителя | Желание дарителя |
| Одаряемый угрожал жизни и здоровью дарителя и его семьи | |
| Одаряемый пользуется квартирой не по назначению | |
| Одаряемый не следит за состоянием недвижимости или есть угроза утраты квартиры | |
| Одаряемый умер раньше дарителя, если такое условие было прописано в договоре |
Решение о возврате квартиры принимается судом. Например, дядя передал племяннику квартиру по договору дарения. Однако племянник в квартире устраивает шумные попойки, приводит в гости друзей-наркоманов, и еще они часто делают шашлык прямо в квартире. Через суд дядя может отменить договор дарения и вернуть квартиру в свою собственность. Основания: от действия племянника квартира может сгореть.
Отменить договор дарения можно и после смерти дарителя. Это возможно, если даритель умер от рук одаряемого. Наследники дарителя могут потребовать отменить договор дарения через суд и вернуть жилплощадь себе.
Как отказаться от подаренной квартиры
Если не хотите принимать подарок, то от квартиры можно отказаться. Проще всего это сделать до подписания договора дарения.
Если договор уже заключен, но квартира еще фактически не передана, отказаться получится только письменно.
Чтобы отказаться от дарственной, нужно обращаться в суд. Если решение об аннулировании дарственной обоюдное, то документ о расторжении дарственной составляют и заверяют у нотариуса. После этого следует обратиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности на дарителя.
Запомнить
- Договор дарения может быть только безвозмездный и безусловный.
- Договор дарения можно заключить с близкими родственниками, компанией или государством.
- Если оформить договор дарения не на родственника, то нужно быть уверенным, что этот человек не занимает государственный пост, не медработник, не учитель, преподаватель или воспитатель, не соцработник для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей.
- Квартиру может подарить только собственник жилья.
- Для составления договора нужны: паспорта обеих сторон, правоустанавливающий документ, свидетельство о праве собственности, технический паспорт, справка об отсутствии долгов, согласие супруга на сделку.
- Договор дарения должен содержать: Ф. И. О. и паспортные данные обеих сторон, описание объекта недвижимости, документ-основание, другие пункты по желанию сторон.
- Оформить дарственную можно через Росреестр, МФЦ, нотариуса.
- При дарении квартиры близким родственникам налог платить не надо.
- Налог оплачивает одаряемый.
- Отменить договор дарения можно, но на это должны быть веские основания.
- У одаряемого есть право отказаться от сделки, но только через суд.