С точки зрения закона апартаменты не то же самое, что и квартира. Главное отличие: апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Дом с апартаментами не является многоквартирным, даже если у него есть управляющая компания, консьерж и детская площадка во дворе.
Назначение помещения
Апартаменты нельзя считать жилыми помещениями, это коммерческая недвижимость. Это означает, что законы, которые касаются жилья, на апартаменты не распространяются. Правила господдержки, условия по ипотеке и требования к льготникам для апартаментов будут отличаться.
Государство установило перечень требований к безопасности жилых помещений: высотность домов, уровень естественного освещения, количество лифтов, звукоизоляция, расположение мокрых точек и многого другое. В отношение апартаментов эти требования не работают.
Управление зданием
Недостаточно построить дом, его необходимо обслуживать. Нужно убирать подъезды, заменять лампочки, обслуживать лифты и следить за придомовой территорией. Кто и как будет заниматься обслуживанием здания, зависит от типа назначения помещения.
Квартира. В жилом доме управлением занимается ТСЖ или управляющая компания. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает другие решения по управлению домом.
У каждого собственника есть голос. “Вес” голоса зависит от площади его квартиры. Собственники могут добиться появления пандусов для колясок у подъезда, расширить парковку во дворе или наоборот запретить парковаться в определенных местах. Все это за общий счет.
Собрание собственников — пример демократии. Чтобы решать вопросы только в свою пользу, нужно стать владельцем большей половины квадратных метров дома. В жизни такая ситуация маловероятна, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартаменты. В нежилом фонде может возникнуть ситуация появления мажоритарного собственника, например, если застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности за собой. Или большую часть выкупает один собственник. Так у одного собственника становится больше всего голосов и появляется право единолично принимать решения.
Мажоритарный собственник может назначить удобную для себя управляющую компанию или сделать парковку во дворе вместо лавочек с зеленой лужайкой. Законных механизмов борьбы в такой ситуации у оставшихся собственников не будет.
Жилищный кодекс
Квартира. По закону нельзя использовать жилые помещения для бизнеса. В квартирах нельзя организовать офис или гостиницу, нельзя открыть кафе или массажный салон. Для этого придется перевести помещение в статус нежилого. Но зачастую это не всегда возможно.
Для многоквартирных домов есть закон о тишине. Если соседи за стеной делают шумный ремонт в неразрешенное время или слушают громко музыку по ночам, у жильцов есть законные механизмы борьбы с этим.
Апартаменты. Апартаменты можно использовать любым законным способом, соблюдая технические требования. Например, в апартаментах гостиничного типа вы можете жить как в квартире, а по соседству собственники могут сдавать их посуточно. В апартаментах не действует закон о тишине. И если соседи через стенку будут играть на пианино по ночам — это будет законно.
Это не значит, что вы столкнетесь с такими проблемами. Скорее всего рядом с вами будут жить такие же семьи, а под офисы и магазины сдадут только первые этажи. Но при покупке стоит помнить, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. И на него не распространяется жилищный кодекс и у жильцов меньше прав.
Взыскание за долги
Квартира. По законку, если жилье является единственным, его нельзя забрать за долги. Даже если у собственника огромные долги, его недвижимость не заберут и не выселят на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые находятся в залоге у банка.
Апартаменты. Апартаменты не являются жильем. Поэтому на них не распространяются ограничения по взысканию. Даже если вы купили апартамент для проживания в нем с семьей и другой недвижимости у вас нет. Для приставов апартамент — обычный актив, который можно арестовать и реализовать с торгов. Этот тип недвижимости не защищен от взысканий.
Имущественный вычет
Квартира. При покупке квартиры вы можете получить налоговый вычет. Подробнее про то как получить имущественный вычет мы рассказывали в этой статье. Вернуть можно 260 тысяч рублей. Если квартира покупалась в браке и супруги ранее не воспользовались правом вычета, семья может получить до 520 тысяч рублей. Дополнительно можно получить процент от уплаченных процентов по ипотеке. Максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартаменты. Для нежилой недвижимости вычетов не предусмотрено. Даже если вы покупаете апартамент как единственное жилье для постоянного проживания. Вычет за проценты по ипотеке так же получить не получится.
Господдержка
На сегодняшний день нет программ господдержки для нежилых помещений. Поддержка действуют только для жилья.
Для квартир работает программа льготной ипотеки при рождении второго и третьего ребенка. Программа позволяет зафиксировать ставку ипотеки под 6%. Еще на покупку квартиры государство дает материнский капитал и многие другие преференции.
При покупке апартаментов государство ничего не субсидирует и не предоставляет никаких льгот.
Регистрация
Есть два типа регистрации — постоянная и временная. Можно иметь постоянную регистрацию и временно зарегистрироваться в другом регионе.
Постоянно можно зарегистрироваться только в квартире. В апартаментах гостиничного типа можно сделать только временную регистрацию по месту пребывания и только на пять лет. А в апартаментах, которые находятся в деловом центре, не будет даже временной регистрации.
Это означает, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке. При временной регистрации выдадут только вкладыш.
Коммунальные платежи
Квартиры. Тарифы на ЖКХ контролирует государство. Оно решает на сколько тарифы могут вырасти за год. Если тарифы окажутся завышены, к разрешению ситуации может подключится прокуратура или антимонопольная служба. Поэтому у жильцов есть инструменты воздействия на управляющую компанию.
Апартаменты. Для апартаментов электроэнергия поставляется как для коммерческих нужд.
Налоги
Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры. За квартиру нужно заплатить 0,1% от кадастровой стоимости. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%.
Еще бывают понижающие коэффициенты — они могут уменьшить налог, но действуют только на ограниченный срок.
Апартаменты. Если апартамент гостиничного типа, нужно заплатить — 0,5% от кадастровой стоимости. Несмотря на то, что ставка выше иногда на налоге может получится сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости апартаментов в сравнение с квартирой.
Если апартамент находится в административно-деловом комплексе, то ставка будет — 2%.
В Москве для апартаментов есть понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов.
Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и посчитайте налог самостоятельно. Не верьте расчетам на сайтах застройщиков. Позже может выясниться, что налог на самом деле выше, кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.
Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение можно признать жилым. Но для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя теоретически такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.
В чем выгода при покупке апартаментов
Часто в каком-то удобном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами можно. Так бывает, если в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.
Апартаменты могут стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.
Апартаменты не всегда покупают для жизни. Можно сдавать их в аренду и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.