Как проверить юридическую чистоту квартиры

Проверяем продавца квартиры 

Продавец квартиры может представляться собственником, но таковым не являться. Выдавать себя за владельца недвижимости может родственник собственника или вовсе мошенник. 

Проверка личности продавца

Чтобы потом суд не признал сделку незаконной и не лишиться денег и квартиры, нужно установить личность продавца. 

Запросите у собственника паспорт. Это нужно, чтобы:

1. 1. Убедиться в подлинности паспорта с помощью сервиса МВД. Это бесплатно.
   2. Проверить семейное положение. Если продавец в браке, нужно запросить нотариальное согласие на продажу от бывшего супруга. Если владелец недвижимости в разводе — решение суда о разделе совместного имущества. По закону квартира, купленная в браке, — это совместная собственность, даже если жилье оформлено только на одного супруга. И если супруги давно развелись, живут в разных городах, все равно они оба имеют равные права на собственность. 

Проводить сделку купли-продажи можно только с собственником. Если кто-то действует по доверенности, то ее тоже нужно проверить. Убедиться, что документ действующий и не отозван собственником, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Проверка дееспособности продавца

Бывает, что продавец на момент сделки считался недееспособным, и позже сделка оспаривается и признается ничтожной. 

Чтобы минимизировать риски, нужно запросить у владельца квартиры справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. 

В справке должно быть указано, что собственник жилья не стоит на учете в НД и ПНД. А также, что человек может совершать сделки с недвижимостью.

Проверка прав собственности продавца

У владельца недвижимости нужно запросить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН — чтобы убедиться, что он продает свое жилье. 

Документ можно получить и самостоятельно, если обратиться в МФЦ или сделать запрос на сайте Росреестра. 

Выписку может заказать любой человек на любой объект недвижимости. Но услуга эта платная, ее стоимость 350 рублей.

Информация в выписке Росреестра должна совпадать с паспортными данными владельца квартиры. 

В выписке должно быть указано, что продавец — единственный собственник квартиры. Если недвижимость в долевой или совместной собственности, то на продажу потребуется согласие всех совладельцев.

Проверка задолженности у продавца

Бывает, что у владельца жилья имеются непогашенные задолженности по кредитам, займам или налогам. Чтобы сделка не сорвалась или на нее не наложили арест, нужно проверить продавца на долги.

Это можно сделать через сайт судебных приставов. Здесь будут указаны все действующие задолженности и штрафы продавца.

Еще может быть такое, что судебное постановление о взыскании долгов с владельца квартиры уже вынесено, но исполнительное производство не возбуждено. В таком случае найти нужную информацию о продавце квартиры на сайте ФСС не удастся.

Тогда нужно проверить суды общей юрисдикции. В Москве это Мосгорсуд, а

в Московской области — Мособлсуд. Достаточно указать Ф. И. О. продавца, чтобы посмотреть, есть ли судебное производство.

Также нужно проверить владельца квартиры, не является ли он банкротом.  По закону суд может признать сделку недействительной в течение одного года до и после принятия заявления о признании должника банкротом. Это произойдет, если сделка будет подозрительной, например недвижимость продается по цене ниже рыночной: вместо 10 млн рублей стоит 4 млн и т. п. 

Кроме того, сомнительно будет выглядеть сделка, если она, например, произошла между родственниками. Такую сделку можно оспорить в течение трех лет до момента возбуждения банкротства. 

Проверить, не подал ли владелец квартиры заявление на банкротство, можно через Картотеку арбитражных дел. А вот на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве можно найти информацию признан ли продавец недвижимости банкротом.   

До покупки квартиры стоит проверить, нет ли у продавца недвижимости задолженности по коммунальным платежам и взносам за капремонт. 

Запросите у продавца квартиры выписку с финансового личного счета. Это нужно сделать, чтобы потом УК не отключила воду или не повесила на доску позора номер квартиры с суммой долга. 

Проверяем квартиру

Проверять нужно не только продавца, но и саму квартиру. Например, на квартире может быть обременение или в ней могли сделать незаконную перепланировку Все это становится причиной дополнительных расходов или проблем при вступлении в право собственности. 

Смотрим, есть ли обременения

Если квартира с обременением, значит, права ее владельца ограничены. Продавать такое жилье нельзя, пока обременение не будет снято.

Обременение может возникнуть, если квартира в ипотеке, находится под залогом или арестом, по ней ведутся судебные споры или она в ренте.

Проверить, есть ли обременения, можно в выписке из ЕГРН. 

Также в ЕГРН можно заказать выписку о переходе прав на квартиру. Документ расскажет, кто был собственником и какие проходили сделки начиная с 1998 года по настоящее время.

Смотрим, кто прописан в квартире

Чтобы проверить, есть ли права на квартиру еще у кого-то, кроме собственника, нужно попросить расширенную выписку — архивную справку из домовой книги. 

Домовая книга — это документ, где фиксируются все, кто когда-либо был прописан и выписан из квартиры. В архивной справке будут указаны: Ф. И. О. человека, его паспортные данные, на каком основании он выписан из квартиры.

Также справка расскажет о людях, зарегистрированных в квартире, но отказавшихся от приватизации. По закону они имеют право проживания в квартире. Кроме того, в выписке будут указаны временно выписанные, например отбывающие наказание в местах лишения свободы, но сохраняющие за собой проживание в квартире. 

Выписка должна быть со свежей датой, а получать ее лучше вместе с владельцем квартиры в паспортном столе или МФЦ.

Альтернативой выписки из домовой книги могут служить справки о регистрации по форме 9, где указаны прописанные в квартире, а справка по форме 12 расскажет о том, кто был снят с учета.

Смотрим, были ли перепланировки

При покупке квартиры у собственника обязательно нужно узнать, были ли перепланировки: где, какие и законны ли они. Даже если продавец квартиры говорит, что перепланировок не было, нужно все равно проверить технические документы квартиры. 

Убедиться в отсутствии перепланировок можно в БТИ или МФЦ, если запросить план квартиры. Сделать это может только собственник или его доверенный.

Если перепланировка была, в техническом паспорте будут указаны  все соответствующие изменения.

За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, а еще по решению суда могут заставить восстановить вид квартиры, прописанный в плане БТИ, или вовсе лишить жилья.

Запомнить

1. Проверить паспорт продавца на подлинность.
2. Проверить семейное положение и запросить дополнительные документы при необходимости.
3. Попросить справки из НД и ПНД о дееспособности продавца.
4. Проверить количество собственников из выписки ЕГРН.
5. Проверить задолженности по кредитам, займам и оплате по ЖКУ.
6. Убедиться, что продавец квартиры не объявил себя банкротом.
7. Уточнить, есть ли обременения на квартиру.
8. Уточнить историю прописок в квартире и нет ли зарегистрированных людей.
9. Узнать, была ли сделана перепланировка. Если да — законна ли она.