08.08.2018

Как самостоятельно продать квартиру? Пошаговая инструкция

Как продать квартиру, оформить сделку, получить деньги и не столкнуться с проблемами

Как продать квартиру? С риелтором или самостоятельно?

С риелтором.  Сэкономите время и силы на подготовку документов и показы, но придется заплатить. Услуги риэлтора стоят 2-4% от сделки. Если недвижимость стоит 6 млн. ₽ — это 120-240 тыс. ₽.

Риелтор продает квартиру быстрее собственника. Поможет с оценкой, подачей объявлений и рекламой, найдет покупателя, возьмет на себя документооборот. В этом случае услуги стоят своих денег.

К сожалению, в мире полно плохих риелторов, которые хотят только получить процент со сделки и им плевать на продавца и покупателя.

Выбирая риэлтора, обращайте внимание на опыт и квалификацию. Проверьте дипломы, сертификаты, членство в профессиональных сообществах, отзывы клиентов.  

Лучше воспользуйтесь услугами агентства недвижимости. Они стоят чуть дороже, чем услуги маклеров, зато на вас будут работать сразу несколько профессионалов: риелторы и юристы.

СамостоятельноСэкономите деньги, но придется повозиться с документами и показами. Как сделать все правильно и не запутаться расскажем ниже.

Оцените квартиру

Стоимость одинаковых квартир может варьироваться в пределах 10-15% — это сотни тысяч рублей.

Никто не хочет продешевить или продавать жилье годами. Поэтому важно поставить адекватную цену, выгодную и для вас и для покупателя.

Чтобы определить правильную стоимость, посмотрите сколько стоят похожие квартиры в том же доме или районе. Средняя цена и будет ориентиром.

Если хотите продать подороже и готовы подождать несколько месяцев или год, выставьте цену на 10-15% выше средней. Не снижайте ее, пока есть звонки и интерес со стороны покупателей.

Если хотите продать быстрее, поставьте цену на 5-10% ниже.

Чем больше звонков, тем привлекательнее для покупателей цена. Если звонков слишком много, попробуйте повысить цену

Факторы, которые влияют на стоимость квартиры:

Факторы Как влияют на стоимость
Количество комнат и площадь Чем больше, тем дороже
Планировка Изолированные комнаты ценятся дороже, чем смежные.

Необычные планировки могут отпугнуть покупателя, неузаконенные планировки существенно снижают стоимость квартиры

Размер кухни Чем больше, тем дороже Хорошо, если кухня больше 10 кв. м. Кухни меньше 7 кв. м. считаются морально устаревшими — покупатели их не любят
Этажность Дороже всех средние этажи Первый этаж, как правило, дешевле на 10% Если из окон красивый вид, чем выше этаж, тем дороже
Тип дома и год постройки Кирпичные и монолитные дома дороже панельных Чем новее дом, тем дороже квартира Если дом строится, цена ниже
Состояние квартиры, ремонт Чем ухоженнее, тем дороже Дизайнерский ремонт повышает стоимость только в премиальных квартирах
Территория возле дома Цена выше, если есть: ухоженный двор, парковки, детская и спортивная площадка
Район и инфраструктура В престижных районах жилье дороже Хорошо если рядом остановка, школа, детский сад, больница, к дому легко доехать из любого района города
Тип санузла Квартиры с раздельным санузлом (ванная и туалет) могут стоить дороже квартир со смежным (ванная+туалет)
Застекление балкона, окна Лоджия, застекленный балкон, пластиковые окна, красивый вид из окна повышают цену
Тип отопления Индивидуальное дороже, чем центральное

Подготовьте квартиру к продаже

Чтобы не снижать цену, но продать недвижимость быстрее, сделайте так, чтобы она понравилась покупателям.

Уберите в подъезде и коридоре. Прежде чем увидеть квартиру, покупатель проходит через подъезд. Хорошо, если подъезд чистый, светлый, ухоженный. Плохо, если темно, неприятно пахнет, а стены расписаны матерными словами.

Поэтому заранее наведите в подъезде хотя бы легкий порядок. Побелить и покрасить стены обойдется в несколько тысяч рублей, зато квартиру получится продать быстрее.

Вынесите мебель и хлам. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель. Да и заставленная комната визуально кажется меньше. Поэтому заранее освободите комнаты от ненужных новым жильцам вещей: старой мебели, сломанной техники, ковров, библиотек, ненужных сувениров. Чем просторнее будет квартира, тем лучшее впечатление произведет.

Лучше всего продаются пустые квартиры

Старые вещи можно выбросить, продать на Авито или просто раздать соседям и друзьям. Если жалко выбрасывать, отнесите в благотворительную организацию — если это не откровенный хлам, вещам будут рады.

 

Чем меньше вещей, тем лучше
Пример пустой квартиры

Чем меньше лишних вещей, тем лучше

 

Сделайте генеральную уборку. Все помойте, протрите и расставьте по местам. Почистите ковер, помойте пол, почистите ванну, раковину и унитаз, протрите зеркала и стекла. Уберите лишние вещи в шкафы и тумбочки. Приготовьте заранее упаковку бахил для покупателей.

Косметический ремонт. Хороший ремонт не гарантирует, что вы быстро и дорого продадите недвижимость. В старых квартирах с устаревшей планировкой ремонт помогает продать быстрее, но не повышает цену. Дорогой ремонт повысит стоимость только элитных квартир и новостроек. Но и в этом случае это не гарантирует быструю продажу.

Как правило, люди предпочитают заплатить меньше, но сделать ремонт самостоятельно, под себя

Главное, чтобы в квартире не было аварийных мест: протекающей сантехники и потолков, прогнивших труб. Остальное новые жильцы сделают сами: переклеят обои, застеклят балкон, положат паркет.

Поэтому если жилье в хорошем состоянии, сделайте недорогой косметический ремонт: покрасьте батареи, сбейте старую плитку и покрасьте стены, замените трубы и сантехнику. Потратьте на такой ремонт 20 000 – 50 000 ₽ — больше не стоит.  

Если квартира в запущенном состоянии, проще и выгоднее все оторвать и продавать с черновой отделкой, готовой к ремонту: заштукатурить стены, произвести стяжку полов, поменять трубы и сантехнику.  

Подайте объявление

Сделайте фото. Обязательно сделайте фотографии. Если объявление без фото, людям кажется, что с квартирой что-то не так или это объявление мошенников.

Профессионального фотографа звать не обязательно, но расплывчатой фотографии на телефон не достаточно.

Чем больше фотографий, тем больше посмотрят объявление

Сфотографируйте комнаты (кухню, ванную, туалет, коридор), балкон, вид из окна, подъезд и фасад дома, придомовую территорию и парковку. Покупатель должен четко представлять квартиру и место, где он может быть будет жить.

 

Объявление всего с одной фотографией

У этого объявление одна фотография окна на кухне. Наверно с квартирой что-то не так и хозяин не хочет это показывать

 

Не надо специально обрабатывать фото, ретушировать и скрывать недостатки. Если ожидания будут завышенными, на показе покупатели могут разочароваться, что недвижимость оказалось не такой, как на фото.

 

Размазанная фотография квартиры

Четкая фотография квартиры
Не публикуйте размытые фотографии. Не поленитесь и делайте фото, пока не получится четко

 

Слишком темная фотография квартиры

Чем светлее фотография квартиры, тем лучше

Чем светлее фото, тем лучше

 

Не фотографируйте мелкие детали

Фотографируйте общий план

Не фотографируйте отдельные предметы, снимайте общий план комнаты

 

Оставьте в комнате пару предметов

В пустой комнате не понятен размер

В пустую комнату добавьте один предмет мебели, чтобы покупатель оценил масштаб комнаты

 

Не фотографируйте не существенные детали

Не фотографируйте несущественные детали

 

В итоге получиться 8-10 качественных фотографий, которые расскажут покупателю о квартире.

Составьте объявление. На текст объявления покупатели обращают внимания не меньше чем на фото.

Пишите по делу, четко и конкретно. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро «Автозаводская» 10 минут».   

Делите текст на абзацы, не используйте общие фразы (например, «в нашей квартире вы будете счастливы и здоровы»). Не пишите слишком короткое или слишком длинное объявление. Основная информация должна уместиться в 8-10 строк.

Не дублируйте в тексте объявления общую информацию, которая заполняется при подаче объявления: метраж, количество комнат, тип санузла и пр.

Вначале опишите технические характеристики дома (количество комнат, квадратура, тип санузла и пр.),  потом опишите преимущества и недостатки (например, стальные двери, паркет, теплые полы). Опишите недостатки, чтобы покупатели были к ним готовы. Если что-то станет для них неприятным сюрпризом, это настроит их против.  Если документы уже готовы, укажите это в объявлении.

 Плохое объявление   Хорошее объявление 
КВАРТИРА  ЖДЕТ СВОЕГО ХОЗЯИНА! 

Продаем светлую, теплую, уютную квартиру с хорошим свежим ремонтом. Делали все для себя. Удачная планировка. Есть лоджия, окна во двор. На кухне встроенная кухня. Развитая инфраструктура. Транспорт в шаговой доступности. Показы по договоренности. Прямая продажа. Срочно.

Все комнаты изолированные, есть лоджия и кладовка. На полу паркет, в ванной и на кухне свежая плитка, лоджия застеклена, металлическая входная дверь. Есть счетчики воды и электричества. На кухне и в ванной новая сантехника, на кухне электроплита, другой мебели нет.

Развитая инфраструктура: 5 минут до школы, поликлиники и детского сада. До остановки идти 2 минуты. Под домом есть платная парковка.

Один взрослый собственник, никто не прописан. Все документы готовы к сделке. Показы в будни после 19 часов, в выходные с 12 до 20.

Подайте объявление. Главные сайты для продажи: Авито, ЦИАН, Domofond, Яндекс.Недвижимость. В вашем городе могут быть более популярны местные сайты. Разместите объявление на них. Покупайте размещение сразу на месяц — так выгоднее.

Расскажите друзьям и коллегам о том, что продаете квартиру. Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже на странице в социальной сети и попросите знакомых сделать репост.

Объявления на столбах и подъездах по-прежнему работают — жители окрестных домов могут хотеть переехать в квартиру побольше или купить квартиру родственникам. Хорошо работают красные баннеры с телефоном на окнах или балконе — если человек живет недалеко или проезжает мимо это сработает. Баннер придется заказывать специально — распечатанные на принтере на А4 буквы и цифры сложно разглядеть.

Подготовьте документы

Пока готовите квартиру и подаете объявления, подготовьте нужные документы. На это уйдет неделя-две, поэтому сделайте это заранее. 

Продать недвижимость может только фактический собственник

Другой человек продаст квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Чтобы вы могли продать квартиру вам понадобятся:

Документ Где получить, как долго ждать
Паспорт
Свидетельство о государственной регистрации права Они у вас уже есть. Свидетельство выдавали до июня 2016 г.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности
Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.). Остались от покупки квартиры
Выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире в Управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или МФЦ
Выписка действительна 1 месяц
Согласие супруга/ги на продажу недвижимости, если вы купили ее в браке Документ заверьте у нотариуса, к нему приложите свидетельство о браке
Срок действия 6 месяцев
Разрешение органов опеки на продажу, если ее собственником является несовершеннолетний Органы опеки и попечительства, 14 дней
Дополнительно могут понадобиться
Копия Финансово-Лицевого счета и справка, что у вас нет долгов по коммунальным платежам ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр
Срок действия 10-30 дней
Справку о законности перепланировки, если вы ее сделали Бюро технической инвентаризации (БТИ)
Техпаспорт (тех.описание, экспликация и поэтажный план) в Бюро технической инвентаризации (БТИ) документ сделают за 10-15 дней, он должен быть не старше 5 лет
Справка из налоговой об отсутствии долгов, если вы получили квартиру в дар или наследство Налоговая
Справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании вас дееспособным Нужны для перестраховки, чтобы доказать, что вы продаете квартиру в здравом уме и ваше решение нельзя оспорить

 Заранее выпишитесь 

 Если есть где жить, заранее выпишитесь. Это удобно для покупателей — можно заехать сразу после сделки. Чтобы выписаться из квартиры, придите в паспортный стол — там подскажут, что делать. Процедура займет 14 дней, в МФЦ — 5-7 рабочих дней, через Госуслуги 1-2 дня. Если переезжаете в другой район, после выписки мужчинам придется еще сняться с учета в военкомате. Чтобы выписать несовершеннолетних, понадобится разрешение органов опеки и попечительства. 

Проверьте правильность документов у юриста или риелтора. Это обойдется в несколько тысяч рублей, но, если найдут ошибку, сэкономит миллионы.

Покажите квартиру

Показы — самая важная часть при продаже. Поэтому подготовьтесь к показам заранее. Уберитесь в еще раз: помойте пол, протрите мебель, наведите порядок.

Во время показа в квартире не должно быть лишних предметов и посторонних людей. Если с вами живет мама, отправьте ее в магазин, а детей погулять.

От того как пройдет показ, зависит как быстро и за сколько продадите квартиру

Посмотрите на квартиру глазами разных покупателей: холостых, с детьми, пожилых. Заранее составьте список вопросов, которые они могут задать, и подготовьте на них ответы.

Чаще покупатели спрашивают:

  • Сколько собственников? Кто прописан? Как долго недвижимость в собственности?
  • Нужен ли ремонт? Когда делали ремонт последний раз?
  • В каком состоянии пол, стены? Не протекают ли потолки? Дует ли в окна?
  • В каком состоянии батареи, трубы и сантехника?
  • Есть ли счетчики на тепло, газ, воду и свет?
  • Делали ли перепланировку?
  • Куда выходят окна, хватает ли света?
  • Какие соседи, хороша ли звукоизоляция?
  • Далеко ли до остановки или метро?
  • Как дела с парковкой?
  • Где погулять и поиграть детям?
  • Спокойный ли район?
  • Сколько платите за коммуналку?
  • Что-оставляете из мебели?
  • Все ли готово к продаже?
  • Как быстро можно заехать?
  • Как быстро переедите?

Расскажите потенциальному покупателю о:

  • усовершенствованиях, которые провели: стальные двери, новая сантехника и кафель, счетчики, металлопластиковые окна, паркет и пр.;
  • технической документации;
  • перепланировках, если они были, покажите разрешение на них из БТИ;
  • преимуществах планировки квартиры, кладовке, раздельном санузле, застекленном балконе или лоджии);
  • мебели и технике, которые оставите и которые входят в стоимость;
  • чистом подъезде, работающем лифте, тихих соседях;
  • парковке, детских и спортивных площадках, магазинах, школах, поликлиниках;
  • расстоянии до остановки или метро.

Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите покупателям, но до решения о сделке не давайте фотографировать.

Покупатели, скорее всего, будут торговаться. Заранее определите сумму, до которой готовы снизить цену. Не принимайте решения на эмоциях.

Будьте приветливы и общительны. Покажите, что вы адекватный человек, у которого будет легко и приятно купить квартиру.

Заключите договор аванса или задатка

Если покупатель решится купить у вас жилье, заключите договор аванса или договор задатка. Договор составляется в произвольной форме.

Заключать договор задатка не обязательно, но так надежнее. Если покупатель передумает, задаток останется у вас

В договоре задатка обязательно укажите:

  • паспортные данные обеих сторон;
  • адрес и описание (площадь, количество комнат, кадастровый номер и пр.);
  • подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
  • точную стоимость;
  • размер задатка, сроки оплаты;
  • условие, что задаток не возвращается, если покупатель отказывается от сделки;
  • срок, когда вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • кто несет дополнительные расходы (оплата госпошлин, регистрации сделки, аренды ячеек в банке и пр.);
  • дата и подписи.

Если покупатель передумает, задаток останется у вас. 

Если передумаете вы, то должны будете вернуть задаток покупателю и такую же сумму сверху.

Задаток ≠ Аванс

Заключите договор купли-продажи

Когда обо всем договоритесь, подписывайте договор купли-продажи.

Составьте договор у риэлтора, юриста или нотариуса. Так надежнее. Если пропустите существенное условие, сделку могут признать недействительной.

Внимательно читайте договор перед тем, как подписать. Покажите договор риэлтору или юристу

В договоре обязательно укажите:

  • Условия, без которых договор не считается заключенным
  • ФИО сторон, место жительства и паспортные данные
  • Стоимость
  • Подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, жилое назначение
  • Обременения на квартиру или отсутствие препятствий для продажи (залога, ареста, долгов, запрета отчуждать и пр.)
  • Разрешение супруга (-ги) на совершение сделки
  • Отсутствие других собственников и зарегистрированных людей
  • Сроки и порядок передачи
  • Сроки и порядок выплат
  • Форма оплаты (перевод или наличные)
  • Добровольность заключения договора, взаимная выгода, дееспособность сторон

Приложите к договору документы, которые упомянуты в нем: передаточный акт, расписка о получении денег. Договор надо составить в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра.

Подписанный договор подайте в Росреестр вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру к покупателю.

Подписанный договор не подтверждает переход права собственности. Переход права собственности подтверждает только государственная регистрация сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.

Зарегистрируйте переход права собственности

После того как подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности в МФЦ. За регистрацию придется заплатить госпошлину — 2000₽). В течение 5-9 рабочих дней  будет готова запись ЕГРН с печатью.

Получите деньги

Чаще, получить деньги можно только после перевода права собственности. Передать деньги можно как угодно: банковским переводом или наличными. Безопаснее получить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.

Через банковскую ячейку. Покупатель в вашем присутствии и при банковских работниках вносит деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, покупатель не сможет их забрать, а вам отдадут их после того как покажете Договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.

Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на специальный счет, с которого вы получите деньги после регистрации сделки. Это безопаснее, чем вести с собой из банка крупную сумму денег.

Передайте квартиру новому собственнику

Если в договоре не указано иначе, фактически квартира переходит в собственность нового владельца после подписания специального документа — передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтвердит, что передали квартиру в надлежащем виде и без долгов.

Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ. После подписания, передайте новому собственнику ключи.

Передаточный акт составляется в свободной форме, но обязательно надо указать:

  • данные продавца и покупателя
  • полное описание квартиры
  • доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам
  • основание для передачи
  • упоминание об отсутствии взаимных претензий
  • дата и подписи.

После подписания передаточного акта за квартиру отвечает новый владелец.

Запомнить

  1. Риелтор продаст быстрее, но за работу возьмет 2-4% ее стоимости. Продавая самостоятельно, сэкономите, но придется повозиться с документами.
  2. Перед продажей оцените квартиру. Одинаковые варианты могут отличаться в цене на 10-15%.
  3. Подготовьте недвижимость к продаже и показам. Сделайте косметический ремонт, избавьтесь от лишнего, проведите генеральную уборку.
  4. Составьте простое и понятное объявление, добавьте к нему 8-10 качественных фотографий.
  5. Подготовьте документы для продажи. Понадобятся: паспорт, выписка из ЕГРН с печатью или Свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги, согласие супруга (-ги), справка, что нет долгов перед коммунальщиками, техпаспорт.
  6. Показ — главная часть в продаже. Покажите квартиру с выгодной стороны, а себя как адекватного человека, у которого можно без проблем купить будущее жилье.
  7. Когда договоритесь о цене и условиях, подпишите договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас.
  8. Когда все готово, заключите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности, заберите деньги и подпишите передаточный акт.
Новые статьи о недвижимости
каждую неделю! Полезное о квартирах, сделках
и налогах каждую неделю
Как продать квартиру и сохранить нервы
еще статьи